養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式有哪些？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2022年底，我國(guó)65歲及以上老年人口規(guī)模已有2.1億，占總?cè)丝诘?4.9%；人口自然增長(zhǎng)率自2016年起連續(xù)下跌，到2022年，出現(xiàn)了我國(guó)近61年的首次負(fù)增長(zhǎng)，自然增長(zhǎng)率為-0.60‰。我國(guó)正處于一個(gè)深度老齡化社會(huì)，且人口形勢(shì)嚴(yán)峻。面對(duì)2.1億的老年人群體，如何讓老年人“老有所養(yǎng)，老有所樂(lè)”？在社會(huì)養(yǎng)老壓力日益加大的同時(shí)，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”也帶來(lái)巨大商機(jī)。養(yǎng)老地產(chǎn)作為“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的雙重結(jié)合，發(fā)展前景被行業(yè)普遍看好，但目前也面臨著諸多問(wèn)題，如前期資金投入巨大、盈利周期長(zhǎng)等，如何在內(nèi)部資金承壓、外部競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下活下去，值得深入探討。

養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要有哪些？本文告訴你答案。

一、直接銷售模式（直接銷售產(chǎn)權(quán)）

從傳統(tǒng)地產(chǎn)思維的慣性角度，賣產(chǎn)權(quán)肯定是回籠資金的最優(yōu)選項(xiàng)，除非土地性質(zhì)是醫(yī)療衛(wèi)生用地之類，或者土地出讓協(xié)議中政府部門明確規(guī)定必須持有的情況，絕大多數(shù)企業(yè)都會(huì)選擇直接銷售產(chǎn)權(quán)。

事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)大部分打著養(yǎng)老地產(chǎn)旗號(hào)的項(xiàng)目，本質(zhì)仍為地產(chǎn)開發(fā)，只是附加了一部分養(yǎng)老服務(wù)，最多加上專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)而已。當(dāng)然，如果養(yǎng)老服務(wù)的價(jià)值塑造到位，完全可以為產(chǎn)權(quán)銷售提升溢價(jià)空間。比如多年前北京的東方太陽(yáng)城項(xiàng)目，就是配建了綜合性醫(yī)院和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，進(jìn)而以養(yǎng)老房的名義銷售產(chǎn)權(quán)，提升銷售速度并實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。

還有一種相對(duì)少見的情況，定向銷售，也就是房源只能銷售給老年客戶。比如臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村，集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂(lè)等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，是當(dāng)?shù)劂y發(fā)安居的典范項(xiàng)目?？勺饪墒?，但購(gòu)買人與入住人必須年滿60歲、且接受指定醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格，購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)不可繼承，只能捐贈(zèng)給鄉(xiāng)里。

二、租售結(jié)合模式（出租+銷售綜合模式）

“出租+銷售”綜合模式，出租養(yǎng)老公寓、運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老設(shè)備和配套設(shè)施，出售養(yǎng)老住宅的模式。該模式可以充分實(shí)現(xiàn)土地效益，并通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的循環(huán)發(fā)展。優(yōu)勢(shì)在于，住宅出售可以使企業(yè)資金快速回籠，公寓出租與設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)達(dá)到持續(xù)收益，實(shí)現(xiàn)收益多元化。

在該模式下，土地使用方面較為靈活，居住用地、醫(yī)療用地、商業(yè)用地、公建用地等多種用地性質(zhì)均可。但是，打造模式多樣化使資金的投入更大，且開發(fā)周期較長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)部分需要長(zhǎng)期管理與維護(hù)。

部分專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選擇經(jīng)營(yíng)模式為會(huì)員制或俱樂(lè)部制，類似于高爾夫會(huì)籍，有些會(huì)員卡設(shè)置為可流通（更名、轉(zhuǎn)讓、繼承等），有些只能本人使用，但允許退卡。

三、會(huì)員制（整租模式）

會(huì)員制，即整租模式，收入主要來(lái)源于會(huì)員費(fèi)。

一次性會(huì)員費(fèi)用對(duì)應(yīng)的是床位費(fèi)，會(huì)員費(fèi)用是不退還的，是每月租金的躉交；服務(wù)費(fèi)和餐費(fèi)另收。優(yōu)勢(shì)是有利于快速回籠資金，良性運(yùn)營(yíng)，劣勢(shì)客戶有一定抗性。主要對(duì)產(chǎn)權(quán)無(wú)需求的健康活力老人。目前常見的有四種形式：

一是永久性使用權(quán)銷售，使用權(quán)的時(shí)限跟土地時(shí)限一樣，可轉(zhuǎn)讓、繼承；如某項(xiàng)目使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。出售30年使用權(quán)，一般土地?zé)o產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法分割小產(chǎn)權(quán)，只能簽使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，土地期滿后房子歸客戶，房屋可以轉(zhuǎn)讓。再按月收取2500-3500元不等的服務(wù)費(fèi)。

二是終身制使用權(quán)銷售，使用權(quán)的時(shí)限到老人離世，獲取房屋重復(fù)利用價(jià)值。如某項(xiàng)目會(huì)員卡，目前價(jià)值增值轉(zhuǎn)讓。

三是15年使用權(quán)銷售，使用權(quán)到期，可繼續(xù)免費(fèi)使用。便于實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開，收回房產(chǎn)后，再次以返本入住的方式推出，重復(fù)利用，獲取更高價(jià)值。如某項(xiàng)目15年租賃，一次性交納15年租金，期內(nèi)退房可按時(shí)間折舊退款，15年之后繼續(xù)居住不再收取租金。

四是短期旅居卡，使用期限1-5年，優(yōu)勢(shì)是門檻較低，客戶面廣。

最典型案例是上海親和源，是中國(guó)首家老年會(huì)員制社區(qū)，其位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)的項(xiàng)目，土地性質(zhì)是50年工業(yè)用地，但已取得民政局許可證。入住人員要求必須是男性年滿60周歲，女性年滿55周歲。

會(huì)員卡分為A卡、B卡。A卡是永久會(huì)員，可流通，會(huì)員卡價(jià)格已經(jīng)漲到一百多萬(wàn)，入住后根據(jù)戶型面積每年繳納相應(yīng)年費(fèi)；B卡是終身會(huì)員，不可流通，會(huì)員卡價(jià)格略低，入住后同樣繳納年費(fèi)，在未住滿15年時(shí)，可申請(qǐng)按年限退還會(huì)員卡金額。

四、床位出租模式（床位出租/月租）

這是傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最常見的收費(fèi)模式，多以固定的床位費(fèi)/月費(fèi)/服務(wù)費(fèi)等名義向客戶收取，如果客戶要享受其他增值服務(wù)的話另行收費(fèi)。

該模式的優(yōu)勢(shì)是易于被客戶接受，并且有穩(wěn)定的現(xiàn)金流；劣勢(shì)不利于企業(yè)快速回收資金。主要是服務(wù)剛需老人，定位剛需的項(xiàng)目。

典型案例是北京匯晨養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司，作為北京最知名的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之一，在北七家、北苑路、望京等經(jīng)營(yíng)多處養(yǎng)老項(xiàng)目，收費(fèi)模式為服務(wù)費(fèi)，根據(jù)戶型面積不同，根據(jù)老人身體狀況入住不同區(qū)域（自理、半自理、失能失智），每月金額數(shù)千元甚至更高，同時(shí)還要繳納少量押金。

五、金融組合模式（押金、保單制、以房養(yǎng)老等）

通過(guò)金融行業(yè)手段對(duì)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品進(jìn)行租賃和銷售，達(dá)到為企業(yè)融資的目的。以下為幾種典型的模式：

（1）押金制

押金制，現(xiàn)金收入主要來(lái)源于押金。一次性收取較高押金，到期本金退還，入住期間需要繳納餐費(fèi)、服務(wù)費(fèi)。優(yōu)勢(shì)是有利于快速回籠資金，劣勢(shì)是有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)、且資金難以入職。主要對(duì)健康活力自理老人。此類高押金退還模式受市場(chǎng)接受，符合了住養(yǎng)老院基本不花費(fèi)用的心里，但是快速回籠的資金需要有高于養(yǎng)老院床位費(fèi)回報(bào)率的投資項(xiàng)目。

（2）保單制

交押金或買保險(xiǎn)，即可獲得養(yǎng)老居住權(quán)，高額保單+押金制+月費(fèi)。保險(xiǎn)公司在其投入的養(yǎng)老住宅社區(qū)項(xiàng)目上，結(jié)合銷售的養(yǎng)老金產(chǎn)品，未來(lái)可以以養(yǎng)老保險(xiǎn)金收入來(lái)支付養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)費(fèi)用，但是收支兩條線。優(yōu)勢(shì)能夠長(zhǎng)期鎖定同一品牌下的共享客戶，并可根據(jù)可預(yù)見的未來(lái)現(xiàn)金流對(duì)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)園區(qū)滾動(dòng)開發(fā)。

這種模式最知名案例是泰康之家養(yǎng)老社區(qū)。由泰康人壽投資開發(fā)，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)十幾個(gè)項(xiàng)目，目前北京、上海、成都、杭州等項(xiàng)目都已經(jīng)開業(yè)，并且與美國(guó)的醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)商ABHOW 建立了聯(lián)盟關(guān)系。

（3）以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老模式落地很少，分為租賃房產(chǎn)養(yǎng)老和抵押房產(chǎn)養(yǎng)老兩種形式。2017年9月20日，青海省首個(gè)以“租房入院”為養(yǎng)老服務(wù)方式的養(yǎng)老院正式掛牌，“租房入院”指老人自愿將本人房產(chǎn)交由政府或委托的第三方對(duì)外租賃，本人入住養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老院，老人房產(chǎn)出租收益用于參加政府集中供養(yǎng)，或根據(jù)老人本人需求，提高集中供養(yǎng)的層次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。抵押房產(chǎn)養(yǎng)老的形式則非常復(fù)雜，而且存在未解決的法律問(wèn)題，所以雖然政策出臺(tái)已經(jīng)數(shù)年，至今仍未大面積推廣。

（4）投資返還銷售

投資返還銷售，現(xiàn)金收入主要來(lái)源于一次性使用權(quán)收入。

使用權(quán)的時(shí)限到老人離世，用產(chǎn)權(quán)抵押，房款退還，溢價(jià)部分雙方分成，可轉(zhuǎn)讓。優(yōu)勢(shì)是快速回籠資金、便于實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開，收回房產(chǎn)后，再次以返本入住的方式推出，重復(fù)利用，獲取更高價(jià)值。劣勢(shì)有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，需要設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。該模式類似商鋪返租模式衍生而來(lái)（企業(yè)將一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多個(gè)小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售給小業(yè)主，同時(shí)，與小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)會(huì)按約定時(shí)間支付給小業(yè)主固定的租金）。

以上就是小編總結(jié)歸納的養(yǎng)老地產(chǎn)幾種主要的運(yùn)營(yíng)模式，希望可以為大家提供參考。

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