物業(yè)+養(yǎng)老——可遙望的藍海與可觸碰的痛點

人口老齡化在加速，養(yǎng)老已成為擺在國家、社會和家庭面前的重要課題。

目前我國大部分地區(qū)推行9073比例建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)體系，即90％的老年人由家庭自我照顧，7％享受社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，3％享受機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。

不過，傳統(tǒng)的過于倚重子女養(yǎng)老模式已不再適應(yīng)現(xiàn)代社會的發(fā)展。

日前舉辦的2021上海養(yǎng)老、輔具及康復(fù)醫(yī)療博覽會（AID）上，有養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)者表示，目前為止養(yǎng)老的主力軍的模式是由子女承擔(dān)長者的居家養(yǎng)老模式，但未來隨著421家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，這樣的模式不會太長久。

探索新型養(yǎng)老服務(wù)模式的需求也日益迫切。2020年11月，六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》，推動和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)模式；2021年3月，十四五規(guī)劃綱要提出，完善社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，推動專業(yè)機構(gòu)服務(wù)向社區(qū)延伸，整合利用存量資源發(fā)展社區(qū)嵌入式養(yǎng)老。

物業(yè)+養(yǎng)老模式受到越來越多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)注。

多方式介入養(yǎng)老

據(jù)工信部數(shù)據(jù)，預(yù)計2030年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模將超過20萬億元。易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕提出，這意味著這個產(chǎn)業(yè)有希望追趕地產(chǎn)，我們會發(fā)現(xiàn)百強房企中，有七成以上已經(jīng)開始進入到養(yǎng)老的序列中，紛紛做各種布局。

這其中，有許多物業(yè)企業(yè)的身影。2020年，龍湖智慧服務(wù)與安馨康養(yǎng)簽訂戰(zhàn)略合作，推進物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)落地；奧園健康則成立了大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院，提供智慧居家康養(yǎng)、旅居養(yǎng)老等康養(yǎng)服務(wù)。

作為最早一批切入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的保利地產(chǎn)，于2012年成立了保利健投，專業(yè)布局康養(yǎng)，逐步形成了機構(gòu)養(yǎng)老為核心、社區(qū)為依托、居家為基礎(chǔ)的三位一體健康養(yǎng)老模式。至今，保利健投完成了在全國七大片區(qū)超過50家養(yǎng)老項目的戰(zhàn)略布局，保利健投助理總經(jīng)理郭延洲透露，明年此時，上海的第一個機構(gòu)項目或可開業(yè)。

不只是開發(fā)商旗下的企業(yè)，許多獨立的第三方物企也在利用自身的優(yōu)勢探索介入養(yǎng)老領(lǐng)域的方式。

在9073這種養(yǎng)老模式的劃分中，在長城物業(yè)集團旗下深圳市共享之家護理服務(wù)有限公司總經(jīng)理李志建看來，跟我們物業(yè)服務(wù)密切相關(guān)的是90%以上家門口的養(yǎng)老。

對此，上海延吉物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理朱燕菁也認為，物企具備天然優(yōu)勢。

物企作為社區(qū)的運營管理者，工作人員日常通過為業(yè)主提供服務(wù)建立信任關(guān)系，為養(yǎng)老服務(wù)引進社區(qū)打下基礎(chǔ)。這種信任是物業(yè)較其他養(yǎng)老機構(gòu)的重要優(yōu)勢。

而現(xiàn)階段，城市中物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量龐大、覆蓋面寬，社區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率已超過80%，構(gòu)成了一張龐大的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，朱燕菁介紹。

在充分了解的基礎(chǔ)上生發(fā)出的養(yǎng)老服務(wù)，就更容易具有針對性。

有的老人可能患有白內(nèi)障、高血壓、糖尿病等，對應(yīng)的產(chǎn)品、服務(wù)，包括適老化改造都是不一樣的，朱燕菁表示，這一定是基于老人的需求。而與老人日常接觸更直接、更全面的物業(yè)人員可能最清楚。

同時，克而瑞研究報告顯示，相較于其他機構(gòu)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能為老人提供更為便利和快捷的老人服務(wù)；且物業(yè)24小時不離小區(qū)，對老人緊急求助能夠快速解決。

這樣的特點也就意味著物企擁有將老人的需求鏈接到其他養(yǎng)老服務(wù)商的可能。

在資源整合方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以對部分自身存在短板的養(yǎng)老服務(wù)與第三方機構(gòu)合作，在居家養(yǎng)老上提供更專業(yè)化服務(wù)。朱燕菁稱。

李志建給出了具體的場景，我們重新賦能物業(yè)從業(yè)人員，使其從一個最基本的保安、保潔，成為能在長者發(fā)生意外的時候提供必要協(xié)助的服務(wù)人員，如何能夠響應(yīng)、快速聯(lián)系到長者家人或?qū)I(yè)的醫(yī)療機構(gòu)。

物企還進一步發(fā)揮自身貼近社區(qū)、貼近業(yè)主的特點，打造社區(qū)嵌入式的為老服務(wù)機構(gòu)。

延吉物業(yè)2014年開始探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)，從承接第一家綜合為老服務(wù)中心起，慢慢向社區(qū)居家服務(wù)滲透。據(jù)朱燕菁介紹，目前延吉物業(yè)已擁有6個綜合服務(wù)中心和1個養(yǎng)老院，同時進行長護險社區(qū)居家照護、社區(qū)居民助餐、居家適老化改造等服務(wù)。

同樣地，長城物業(yè)則于2011年成立了共享之家，打造為長者提供專業(yè)護理復(fù)康服務(wù)的社區(qū)嵌入式的品牌。這種嵌入式服務(wù)即距家一碗湯的距離，李志建介紹，包括提供日間照料的半托和持續(xù)照護的全托。

盈利模式待探索

尚處于發(fā)展中的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)仍有許多問題需要解決。

人才缺口是無法忽視的關(guān)鍵之一。有研究顯示，養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)者難以獲得與其重要性相匹配的社會認可和政策扶持，因此養(yǎng)老行業(yè)面臨著人才供給不足、培養(yǎng)成本高、人員流失嚴重的嚴峻形勢。

一個物業(yè)工作人員，如保安經(jīng)過一周培訓(xùn)基本上就可以上崗，但護理人員要經(jīng)過非常長的培訓(xùn)周期，而具備理論知識后還需長期實踐，才能具備獨立工作的能力，郭延洲介紹，從某種程度來講，比起物業(yè)服務(wù)，老人服務(wù)的專業(yè)性更高，同時承受的這種精神壓力也更大。

但養(yǎng)老行業(yè)對人才的需求卻隨著老齡化的到來越發(fā)凸顯。BOSS直聘研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，該平臺養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)崗位數(shù)量同比增長50%，其中漲幅最大的崗位包括養(yǎng)老護工、保姆、導(dǎo)醫(yī)等，薪資漲幅最大的崗位包括（養(yǎng)老院）客房服務(wù)員、護工、營養(yǎng)師等。

上海市民政局局長朱勤皓在展會期間的論壇上提出，養(yǎng)老護理員是養(yǎng)老服務(wù)工作的重要支撐。要從抓好技能提升、改善薪酬待遇、增進職業(yè)認同、增加社會認同等多維度進行人才隊伍建設(shè)。

盈利難題也是許多企業(yè)進入養(yǎng)老領(lǐng)域的的一大障礙。我們注意到，過去10年，大部分企業(yè)靠養(yǎng)老、康養(yǎng)沒有掙過錢，很多央企、國企、保險公司也做過嘗試。奧園健康生活集團執(zhí)行董事、總裁鄭煒曾表示。

養(yǎng)老機構(gòu)的一般費用包括床位費、餐費、護理費、增值服務(wù)費等，其中床位費和護理費占比較大，這些收費與整體照護團隊、后勤團隊等人工費用平攤后對比，能做到持平，就已經(jīng)是運營得很好的項目了。郭延洲表示。


東亞前海證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師金文曦曾對類似出租業(yè)務(wù)的養(yǎng)老模式進行剖析，其即以床位費、增值業(yè)務(wù)等為收入，是相對長期的盈利模式，前三年基本處于項目投入和培育期，預(yù)期三年以后陸續(xù)利潤可以回正，可能五年后才能出現(xiàn)些利潤。

盈利難的原因之一在于老年人的支付能力不足。

郭延洲表示，當前需要照護的主要是30后、40后老人，總體來說，這部分老人收入水平比較低，他們的平均收入在北京的話，大約在4000塊錢的水準。這遠遠滿足不了針對其提供服務(wù)所需要的成本。

在張燕看來，未來隨著長護險的全面推廣實施或能對支付能力的提升起到補足作用。

2018年，上海成為全國首批15個長護險試點城市之一，2018年在全市推開試點。截至2020年12月，上海全市在居家和機構(gòu)享受長護險待遇的失能老人為41.7萬人，占上海老年人口的8%。其中，長護險基金支付比例基本在85%-90%。

目前，全國已有49個城市試點長護險。今年的《政府工作報告》提出，要促進醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合，穩(wěn)步推進長期護理保險制度試點。