萬科:三大養(yǎng)老模式探索

萬科：三大養(yǎng)老模式探索

萬科于 2009年開始探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)，采用重資產(chǎn)自建社區(qū)和輕資產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)兩種運營模式，以及租賃和租售結(jié)合的兩種 盈利模式。目前萬科集團重點布局老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高的三高城市，已經(jīng)布局北京、上海、 廣州、深圳、天津等 16 個城市，形成持續(xù)照護社區(qū)、城市全托中心、社區(qū)嵌入中心三大養(yǎng)老機構(gòu)模式。

1）CCRC 持續(xù)照護社區(qū)：以萬科隨園系列為代表

萬科隨園系列定位高端養(yǎng)老社區(qū)，借鑒美國 CCRC社區(qū)模式，采取銷售+租賃模式。目前已在北京、杭州、寧波布局 10個 醫(yī)養(yǎng)項目，共有機構(gòu)養(yǎng)老床位 717個。其中，隨園嘉樹位于杭州良渚文化村，是這一系列的代表案例。隨園系列的適老化設(shè) 計不僅滿足相關(guān)基礎(chǔ)需求如去除高差、設(shè)置坡道、保證輪椅回轉(zhuǎn)和加裝扶手，還從生活習(xí)慣等角度考慮設(shè)計戶內(nèi)采光設(shè)計、 緊急按鈕、主臥應(yīng)急燈、陽臺內(nèi)伸晾衣架、角落包邊防撞、不活動通知監(jiān)控等，提供全方位住宅保障。根據(jù)億翰智庫，截至 2014 年末，一期 200套房源全部完成長期租賃或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；2015年 1月，首批房源交付入?。恢?4月，累計 120余戶、 200 多位長者入住，入住率超過 60%。

側(cè)重于全生命周期、全品類的照護。萬科通過社區(qū)內(nèi)醫(yī)療配套以及和社區(qū)外醫(yī)院合作開通綠色通道的方式提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的照 護服務(wù)。社區(qū)內(nèi)，引入澳大利亞 RACGP、AACQA 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供醫(yī)療保障；萬科自營的光熙康復(fù)醫(yī)院全面引入，配備醫(yī)生護士，進行 24小時值班、定期專家查房等。社區(qū)外，與浙一醫(yī)院等三甲醫(yī)院合作開設(shè)社區(qū)門診部，提供高質(zhì)量的醫(yī)療資源。 萬科隨園嘉樹收費模式主要分為銷售和租賃兩種。銷售部分采取使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，無產(chǎn)權(quán)，之后按月收取 2500 元-3500 元 不等的服務(wù)費；租賃部分則采用一次性繳納租金+月服務(wù)費模式。

2）城市全托中心：以萬科怡園系列為代表（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）

萬科怡園是布局于城市核心區(qū)域?qū)嵭嗅t(yī)養(yǎng)結(jié)合的高端老年公寓，目前布局在北京、青島、天津，結(jié)合城市周邊的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療 資源給長者提供全方位護理。項目主要針對高齡、有護理需求老人，由專業(yè)團隊提供包括膳食在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)，以怡園 光熙長者公寓為例，2016 年 8 月開業(yè)，僅一年多已全部實現(xiàn)滿住和運營平衡。

怡園品牌定位城市全托中心，地理位置優(yōu)越。怡園客戶主要是半自理和失能失智老人，對周邊醫(yī)療資源、生活配套要求高。 以怡園光熙為例，位于北京北三環(huán)核心位置，生活配套設(shè)施完善，臨近中日友好醫(yī)院、安貞醫(yī)院、中醫(yī)藥大學(xué)門診部等。

率先試行幸福銀行。2018 年 4 月，幸福銀行概念率先在怡園光熙長者公寓試行，具體做法是給入住老人發(fā)放幸福賬 戶，賬戶內(nèi)儲存通過參與康復(fù)運動、社團社交活動獲得的獎勵金，老人可在定期組織的幸福集市等活動中用獎勵金購買 到日常用品、飲品甜品等。試行當(dāng)年年底活動參與頻率平均提升 30%。

收費模式采取抵押金+月費。以萬科怡園·時代城為例，押金為 1萬元。月費分為房租、護理費和餐飲費 3個部分。目前推 出單人公寓、雙人公寓及多人公寓等產(chǎn)品，根據(jù)入住老人的狀況評估分級收費，收費標(biāo)準(zhǔn)4400 元/月-19800 元/月不等。

3）社區(qū)嵌入中心：以萬科智匯坊為代表（長者照料）

萬科智匯坊采用社區(qū)嵌入式養(yǎng)老模式，即依托社區(qū)空置房源，引進專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，在不脫離老人熟悉的社會關(guān)系和 生活環(huán)境的前提下，為社區(qū)及周邊的老人輸送專業(yè)化、精細(xì)化的養(yǎng)老服務(wù)。智匯坊的服務(wù)模式主要分為日間托付和短期托付 兩種，收費模式采用支付押金+月服務(wù)費。智匯坊的開發(fā)采用輕資產(chǎn)改造，在空巢老人數(shù)量多的小區(qū)發(fā)起，通過改造小區(qū)內(nèi) 部公共設(shè)施（如銷售中心、會所等）來提供生活配套的老年社區(qū)，滿足老年人喜好聚集的生活習(xí)慣。該模式能快速復(fù)制并且 精確定位目標(biāo)客戶，目前已布局上海、杭州、廣州等一二線城市。根據(jù)養(yǎng)老天地，廣州項目入住率 100%，已實現(xiàn)每月盈余。