保險業(yè)紛紛搶灘養(yǎng)老社區(qū)

隨著我國老齡化進(jìn)程加速，推動養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展和完善養(yǎng)老保障體系被擺在前所未有的重要地位。國家出臺了一系列鼓勵支持養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施：十四五規(guī)劃明確提出，實施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略，完善養(yǎng)老服務(wù)體系；《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)新時代老齡工作的意見》強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，完善支持政策，發(fā)展適老產(chǎn)業(yè)，積極培育銀發(fā)經(jīng)濟(jì)。

為深化服務(wù)養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)，保險公司近期加碼養(yǎng)老社區(qū)布局。國華人壽上海普陀國際康養(yǎng)中心正式開工，項目總投入8億元，預(yù)計在2024年上半年正式投入運(yùn)營。大家保險城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)落子南昌和天津，高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)版圖進(jìn)一步豐富。泰康保險也透露，其深圳的泰康之家·鵬園正在加速建設(shè)，預(yù)計2023年首期投入使用；佛山、珠海養(yǎng)老社區(qū)投資也在推進(jìn)中。

尋求差異化布局模式

老齡化程度加深以及老年人消費(fèi)水平提高，使養(yǎng)老社區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿ξ喾酵顿Y者參與，保險公司是重要參與者之一。

根據(jù)中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，截至2021年3月，已經(jīng)有10家保險機(jī)構(gòu)投資47個養(yǎng)老社區(qū)項目，床位數(shù)超過8.4萬個。險資在養(yǎng)老及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游醫(yī)療、健康行業(yè)領(lǐng)域布局的私募股權(quán)投資基金已經(jīng)超過2340億元。

據(jù)《金融時報》記者觀察，目前已布局養(yǎng)老社區(qū)的險企均采用保險產(chǎn)品結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)模式，即購買保險產(chǎn)品可享受養(yǎng)老社區(qū)免押金入住權(quán)、優(yōu)先選房權(quán)等特權(quán)，實現(xiàn)保險與養(yǎng)老相結(jié)合。單就養(yǎng)老社區(qū)類型來看，險企多借鑒CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）模式，但側(cè)重有所不同。比如，泰康保險在標(biāo)準(zhǔn)化CCRC社區(qū)的基礎(chǔ)上，在全國多核心城市布局，構(gòu)建起了旅居養(yǎng)老模式；中國人壽采取三點(diǎn)一線布局，實行地區(qū)差異化社區(qū)模式；中國太保推出旅居養(yǎng)老、健康養(yǎng)老、康復(fù)護(hù)理三大差異化社區(qū)；新華保險發(fā)展高端城市介護(hù)型社區(qū)、CCRC社區(qū)、旅居大型社區(qū)；中國平安則選擇在一線、二線城市核心區(qū)域建設(shè)CCRC社區(qū)。

養(yǎng)老社區(qū)不僅能為養(yǎng)老服務(wù)提供基礎(chǔ)設(shè)施，也能在很大程度上調(diào)動醫(yī)療、物業(yè)等相關(guān)配套服務(wù)，圍繞養(yǎng)老社區(qū)打造運(yùn)營閉環(huán)。但在眾多的養(yǎng)老社區(qū)中如何實現(xiàn)差異化服務(wù)，也成為參與者尤其是后入局者們的共同挑戰(zhàn)。

記者注意到，近兩年開始有險企將養(yǎng)老社區(qū)普遍選址在近郊轉(zhuǎn)向城市中心，如此做的好處是可以解決子女探望難、快速享受優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)難等問題。

例如，在城心養(yǎng)老方面頗有建樹的大家保險，基于明確的客群定位和差異化戰(zhàn)略，該公司開發(fā)了城心醫(yī)養(yǎng)旅居療養(yǎng)以及居家安養(yǎng)三條養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品線，覆蓋居家+社區(qū)+機(jī)構(gòu)的多樣化養(yǎng)老需求。近日，繼北京朝陽、友誼、阜外社區(qū)之后，大家保險的第4和第5家城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)分別在南昌和天津落地。不同于重資產(chǎn)或輕重并舉的運(yùn)作方式，大家保險采用純輕資產(chǎn)模式，通過租賃、改造物業(yè)的方式設(shè)立養(yǎng)老社區(qū)，布局周期相對較短。

作為養(yǎng)老社區(qū)的后來者，國華人壽的上海普陀國際康養(yǎng)中心近日正式開工，建成后將向社會提供269套活力公寓和100張護(hù)理床位。國華人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司布局養(yǎng)老社區(qū)的思路是從城市核心區(qū)域進(jìn)入，以上海、武漢為起點(diǎn)，未來3到5年逐步形成東西南北中全國五大康養(yǎng)中心。

盈利并不是全部目的

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域布局最深入的當(dāng)屬保險機(jī)構(gòu)。一方面，險資體量大、久期長，而養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)周期長，以租賃為主的盈利模式有助于獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，符合險企中長期投資需求。另一方面，險企客戶資源穩(wěn)定、客群年齡較高、儲備醫(yī)療資源豐富，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)有著天然優(yōu)勢。

但是，近年來關(guān)于以重資產(chǎn)布局養(yǎng)老社區(qū)盈利轉(zhuǎn)化難的討論此起彼伏。有觀點(diǎn)認(rèn)為，對于重資產(chǎn)布局養(yǎng)老社區(qū)的保險公司來說，如何盈利是一個很大的挑戰(zhàn)。有的保險公司建了很多養(yǎng)老社區(qū)，甚至投資醫(yī)院，把醫(yī)院、健康和養(yǎng)老都結(jié)合起來，當(dāng)做到一定程度時發(fā)現(xiàn)，有些基礎(chǔ)設(shè)施的成本很高，如果純商業(yè)化運(yùn)行，很難運(yùn)轉(zhuǎn)起來。

對此，天風(fēng)證券研報分析指出，養(yǎng)老社區(qū)的項目成本由拿地成本、開發(fā)成本、后期運(yùn)營成本構(gòu)成，在重資產(chǎn)發(fā)展模式下，初期拿地和開發(fā)成本很高，后期運(yùn)營成本中，護(hù)理人員工資、物業(yè)管理費(fèi)用占主要部分，僅僅依靠社區(qū)租金和服務(wù)費(fèi)、一次性押金的收入，的確很難收回期初期投資。但長期來看，隨著享受第一輪改革開放紅利的購買力較高人群逐步進(jìn)入養(yǎng)老年齡，加上居民支付能力提高，中期可以實現(xiàn)運(yùn)營層面的盈利。

據(jù)了解，一個養(yǎng)老社區(qū)項目平均100畝到120畝，從開工到運(yùn)營，周期一般在760天到770天左右，保險公司通常打造高品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)，平攤下來每套成本（一室一廳）是80萬元到100萬元左右。根據(jù)國際經(jīng)驗，一個養(yǎng)老社區(qū)入住率如果能達(dá)到65%到70%，就可達(dá)到營運(yùn)盈虧平衡。比如，2015年開始營業(yè)的泰康之家·燕園，獨(dú)立生活區(qū)入住率達(dá)到99.7%；2016年開始營業(yè)的泰康之家·申園，入住率已超90%，兩家養(yǎng)老社區(qū)均已實現(xiàn)運(yùn)營盈利。

其實，談保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)的盈利難問題，不僅要拉長時間軸，還要看附加值的補(bǔ)充作用。業(yè)內(nèi)多位專家在接受記者采訪時均表示，按照房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯，險企投資養(yǎng)老社區(qū)是不可能實現(xiàn)短期盈利的。因為房地產(chǎn)行業(yè)是通過產(chǎn)權(quán)的銷售快速回收前期資金投入，而保險機(jī)構(gòu)不能銷售產(chǎn)權(quán)，因此，現(xiàn)金流不可能快速回籠。新開業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)都需要經(jīng)歷入住率爬坡期，當(dāng)入住率達(dá)到一定比例時，大概率可以實現(xiàn)盈虧平衡和良性運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，保險公司通過資源整合，在提供醫(yī)養(yǎng)服務(wù)和護(hù)理支持的同時，也提升了客戶質(zhì)量，增強(qiáng)了客戶黏性。

不過，險企興建養(yǎng)老社區(qū)，盈利并不是全部目的。從發(fā)展趨勢來看，雖然目前重資產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)多是從中高端人群入手，主打高凈值客戶，但保險公司也在管理成本等方面進(jìn)行摸索，待成本降低后，有可能向中低收入群體延伸。并且，保險公司并不是簡單地把險資配置到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)上，更重要的是通過打造產(chǎn)業(yè)鏈，向上銜接養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、護(hù)理保險等產(chǎn)品，向下帶動護(hù)理服務(wù)、老年大學(xué)等產(chǎn)業(yè)，使保險產(chǎn)品與養(yǎng)老實體有機(jī)結(jié)合，助力解決養(yǎng)老難題。