養(yǎng)老產業(yè)專題研究:險企房企各具特色,險企養(yǎng)老社區(qū)布局先下一城

（報告出品方/作者：平安證券，王維逸、李冰婷）

一、中國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：險企房企紛紛入局

1.1 主要參與者：保險公司、房地產開發(fā)商

隨著老齡化程度加深、老年人消費水平提高，養(yǎng)老社區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿ξ喾酵顿Y者參與，目前我國養(yǎng)老社區(qū)的參與主體 包括四類，其中，房地產開發(fā)商和保險公司是國內養(yǎng)老社區(qū)最主要的兩大參與者。

根據(jù)所需資產規(guī)模和運營方式的不同，我國養(yǎng)老社區(qū)運營模式主要分為重資產運營、輕資產運營和輕重結合運營三類。具體來看：

1）重資產運營模式主要通過自建或收購養(yǎng)老社區(qū)，或通過私募基金、股權投資、信托產品等參與養(yǎng)老社區(qū)的投資建設，具體包括五類參與模式：

①獨立開發(fā)模式，即保險公司或地產公司承擔建設養(yǎng)老社區(qū)的全部資金，在獲得土地使用權后開發(fā)建設養(yǎng)老地產，并作為持 有人進行運營，享受銷售或租金收益。例如萬科隨園嘉樹是由萬科自主投資、開發(fā)、運營的 CCRC 社區(qū)（持續(xù)照料退休社區(qū)）；泰康之家由泰康人壽承擔建設養(yǎng)老社區(qū)的全部資金，泰康人壽集投資、運營角色于一體，并主導社區(qū)開發(fā)建設。

②合作開發(fā)模式，即多個參與者共同出資開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，投資收益按出資比例分配，或投資方通過合作的方式委托其他工程 公司、服務公司建設、運營養(yǎng)老社區(qū)。例如 2010年末，國壽與廊坊中冶寰泰生態(tài)城投資有限公司合作開發(fā)國壽（廊坊）萬 莊生態(tài)健康城項目，國壽提供資金支持，中冶寰泰負責技術、市場、工程建設等，兩者共享利潤、共擔風險。

③股權投資模式，即不直接參與養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營管理，而是通過直接收購控股養(yǎng)老社區(qū)、或入股養(yǎng)老地產投資經(jīng)營公司來間接 參與，是保險公司參與運營的一種方式。直接收購成熟養(yǎng)老社區(qū)方面，2016年合眾人壽子公司與信泰資本、Welltower, Inc. 共同成立合資公司以 9.3億美元收購美國 13個州的 39家養(yǎng)老護理社區(qū)。入股養(yǎng)老地產公司方面，國壽、大家保險分別是遠洋集團的第一大、第二大股東（持股比例分別為 29.59%、29.58%），遠洋集團于 2012 年開始探索養(yǎng)老社區(qū)，機構養(yǎng)老品牌椿萱茂包括 5家長者社區(qū)、20 家養(yǎng)老公寓、2 家護理院。

④私募基金模式，即險企或房企作為合伙人發(fā)起設立或參與私募養(yǎng)老地產基金。私募基金可以通過分級結構來減輕資金壓力， 降低投資風險。例如，平安不動產作為普通合伙人發(fā)起成立平安養(yǎng)老產業(yè)股權投資基金，基金合伙人還包括社?；鸬绕渌?投資者；該基金主要投資于浙江桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)。

⑤REITs（房地產信托投資基金）模式，美國保險公司普遍較少直接投資不動產，主要通過 REITs 間接投資養(yǎng)老社區(qū)。我國 REITs 起步較晚，2014年央行和原銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于進一步做好金融服務工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展 REITs 試點； 2020 年 4月《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》和《公開募集基礎設施證券投資 基金指引（試行）》發(fā)布，公募 REITs 正式開始試點，但目前國內REITs投向主要集中在基礎設施投資建設方面，尚未涉及 養(yǎng)老地產。險企、房企主要通過類 REITs 產品參與養(yǎng)老地產項目，例如 2018年當代置業(yè)成立下屬綠色健康養(yǎng)老房地產信托 平臺 Modern REITs，儲備項目包括北京當代云境項目、美國休斯敦梨城項目、西雅圖 Redmond項目及擬收購的養(yǎng)老商業(yè) 綜合體等。

2）輕資產運營模式下，房企、險企不直接作為養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)持有人，而是采用第三方合作、租賃物業(yè)、委托管理等形式 運營養(yǎng)老社區(qū)。例如，大家保險城心養(yǎng)老社區(qū)主要通過租賃、改造物業(yè)的方式建成，布局周期短，通常選定地址后 1年-1.5 年即可開業(yè)。光大養(yǎng)老以公建民營、租賃物業(yè)、委托管理形式打造養(yǎng)老產業(yè)鏈，目前在全國擁有超 170家養(yǎng)老機構和超 31000個養(yǎng)老床位。

3）輕重結合運營模式是持有養(yǎng)老社區(qū)和運營第三方持有養(yǎng)老社區(qū)的結合，在保留高端自建社區(qū)的同時，通過合作、租賃、 委托等擴大養(yǎng)老服務覆蓋面。例如，太平人壽采取輕重并舉發(fā)展戰(zhàn)略，一方面自建高端 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)梧桐人家， 另一方面通過品牌授權、租賃、合作運營等模式打造全國養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡。合眾人壽在自營武漢、沈陽、南寧三家大型養(yǎng)老社區(qū)外，同時與河北、浙江、江蘇等地多家養(yǎng)老機構、度假村合作，構建全國布局的旅居養(yǎng)老模式。

重資產運營模式所需資金規(guī)模大、投資周期長、收益回報慢，但易于統(tǒng)一管理、能夠充分保證養(yǎng)老項目整體服務質量。地產 公司憑借其豐富的經(jīng)驗、土地資源，入局多采用重資產自建模式，例如萬科、綠城；頭部險企具有資金和客戶資源方面的先 天優(yōu)勢，布局養(yǎng)老社區(qū)多為高客購買保險產品的增值服務，自主開發(fā)、運營社區(qū)更易維持經(jīng)營質量、塑造品牌形象、提高客 戶黏性，因此頭部險企多以重資產模式入局，例如泰康人壽、新華保險、中國人壽、中國平安等；

輕資產運營模式短期內不會占用大量資金、資金回流較快，因此中小險企多采用輕資產或輕重結合方式布局養(yǎng)老社區(qū)，例如 合眾人壽等。但輕資產模式收入較低、利潤較薄，同時物業(yè)持有人穩(wěn)定性存在一定潛在風險，可能影響與險企的合作關系及 其服務質量。

1.2 盈利模式：銷售、銷售+持有服務、租賃、租售結合

當前，養(yǎng)老社區(qū)主流盈利模式主要分為 4種，分別為銷售、銷售+持有、租賃、租售結合。具體來看：

1）銷售模式：本質上和傳統(tǒng)房地產一致，通過自建或合作共建養(yǎng)老社區(qū)住宅并出售來快速回籠資金，區(qū)別在于住宅設計或 選址更具有適老化的特點；

2）銷售+持有模式：基礎銷售部分也為房屋住宅，但持有部分包括物業(yè)管理或嵌入式社區(qū)護理中心等，為客戶提供進一步的護理等生活輔助服務，獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流收益；

3）租賃模式：多為押金+月費+服務費等組合收費形式，或以銷售會籍的形式，采用入會費/會員卡+月費+服務費的收費方式，以門檻押金或入會費快速回籠資金，同時結合月租費以及護理服務費等獲得長期穩(wěn)定收益；

4）租售結合模式：部分物業(yè)以銷售或銷售+持有模式實現(xiàn)短期資金回籠，部分物業(yè)以租賃模式運營，維持長期穩(wěn)定現(xiàn)金流。

二、保險公司：主打CCRC，聚焦高客經(jīng)營

險企資金體量大、久期長，而養(yǎng)老地產建設周期長，以租賃為主的盈利模式有助于獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，符合險企中長期投資需求。同時，險企客戶資源穩(wěn)定、客群年齡較高、儲備醫(yī)療資源豐富，進軍養(yǎng)老地產有著天然優(yōu)勢。根據(jù)中國保險資產管理業(yè) 協(xié)會，截至 2021年 3月，已經(jīng)有 10家保險機構投資 47個養(yǎng)老社區(qū)項目，床位數(shù)達超過 8.4萬個，險資在養(yǎng)老及養(yǎng)老產業(yè) 上下游醫(yī)療、健康行業(yè)領域布局的私募股權投資基金已經(jīng)超過 2340 億元。

目前已布局養(yǎng)老社區(qū)的險企均采用保險結合養(yǎng)老社區(qū)模式，即購買旗下保險產品可享受免押金入住權、優(yōu)先選房權等特權， 實現(xiàn)保險與養(yǎng)老相結合。以泰康人壽為例，購買泰康人壽旗下幸福有約保險計劃，繳納保費達 200萬元即可獲得入住資格， 受益人每月可領取保險金支付養(yǎng)老社區(qū)中的房屋使用費及服務費，到期獲得大額生存金和身故保險金，實現(xiàn)保險產品與養(yǎng)老 社區(qū)的有機結合。

1）運營模式：泰康、國壽、太保、新華、平安等險企多采用自建或合作建設養(yǎng)老社區(qū)的重資產運營模式入局；合眾及太平 則采取輕重結合的模式入局。

2）社區(qū)類型：險企多借鑒 CCRC社區(qū)模式，但側重不同。泰康在標準化 CCRC社區(qū)的基礎上，通過全國多核心城市布局， 構建旅居養(yǎng)老模式；國壽以三點一線布局，實行地區(qū)差異化社區(qū)模式；太保推出旅居養(yǎng)老、健康養(yǎng)老、康復護理三大社 區(qū)；新華打造高端城市介護型社區(qū)、CCRC 社區(qū)、旅居大型社區(qū)的三線布局；平安聚焦一線、二線城市核心區(qū)域的 CCRC 社區(qū)；合眾通過自建+第三方社區(qū)的形式在全國十二個城市打造旅居養(yǎng)老；太平自建 CCRC 社區(qū)，并通過品牌授權、租賃、 合作運營等模式發(fā)展全國連鎖布局旅居養(yǎng)老社區(qū)。

3）收費模式：各險企普遍采用租賃的盈利模式。除保費掛鉤入住資格外，泰康、合眾、太平也推出入門費、大額押金或會 籍費獲入住資格的模式。

4）目標客戶：險企養(yǎng)老社區(qū)大多針對高客，門檻為 200萬元保費以上。代表性險企中，僅平安針對高凈值客戶、保費門檻 達 1000 萬元，合眾人壽針對中端客戶、保費門檻30 萬元。

2.1 泰康人壽：打造泰康之家

1）運營模式：自建 CCRC 社區(qū)，打造全國連鎖布局

泰康于 2009 年開始布局養(yǎng)老社區(qū)泰康之家，是國內最早布局養(yǎng)老社區(qū)的保險公司。泰康人壽采用獨立開發(fā)的重資產模 式運營養(yǎng)老社區(qū)，同時引入美國 CCRC 養(yǎng)老模式，配備專業(yè)康復醫(yī)院和養(yǎng)老照護專業(yè)設備，提供獨立生活、協(xié)助生活、專 業(yè)護理、記憶照護四種生活服務區(qū)域，滿足不同身體狀況長者的照護需求，實現(xiàn)一站式退休生活解決方案。

目前，泰康之家已完成北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州等 24 個核心城市的大型連鎖醫(yī)養(yǎng)社區(qū)和康復醫(yī) 院的布局，選址多為城市郊區(qū)，建筑面積一般可達 10萬平方米。順應老年人養(yǎng)老+旅游需求，泰康之家利用其全國連鎖 布局的優(yōu)勢，提出候鳥式旅居養(yǎng)老，長者可以通過預約異地泰康之家社區(qū)的方式滿足短期交換居住、旅行度假的養(yǎng)老需求。

泰康之家總規(guī)劃地上建筑面積約 367萬平方米，可容納約 6.6萬名老人，規(guī)劃超 4.3萬個養(yǎng)老單元以及約 2500張醫(yī)療床位。 目前已有 7 地 8 家養(yǎng)老社區(qū)投入運營，其中最早開園的北京燕園北區(qū)入住率接近 100%，上海申園一期入住率也超 95%。

2）服務特色：1+N服務

泰康之家采用自營服務的模式，推出1+N服務，即 1名個案管理師和 N個照護團隊，照護團隊覆蓋護理、康復、醫(yī)療、 藥師、社工、文娛、運動、餐飲等多個方面，保障長者全方位、多方面的照護。此外，泰康之家引入長期照護體系（TK-LTC）， 定制不同程度的生活照顧及護理服務。

除生活照料外，泰康創(chuàng)新提出長壽、健康、富足三大解決方案，打造全新養(yǎng)老財富解決方案，建立1+N財富團隊，即 1 個健康財富規(guī)劃師和 N 個泰康全生態(tài)的專家顧問。同時泰康推出生活服務平臺泰生活，為客戶提供 7*24 小時的財 富服務、醫(yī)療服務、健康服務等。

3）醫(yī)療優(yōu)勢：一個社區(qū)+一個醫(yī)院醫(yī)養(yǎng)結合模式。泰康之家在各個社區(qū)配建二級康復醫(yī)院，引進國際標準康復體系(TKR）， 打造一個社區(qū)+一個醫(yī)院模式。除自建康復醫(yī)院之外，泰康在全國布局五大醫(yī)學中心，與社區(qū)康復醫(yī)院共同打造區(qū)域醫(yī) 療中心，在泰康體系內部實現(xiàn)醫(yī)療資源的共享共建，形成集醫(yī)、養(yǎng)、康、寧緊密結合的布局邏輯。同時，泰康之家與北 京協(xié)和醫(yī)院、北京安貞醫(yī)院等三甲醫(yī)院合作，開通轉診綠色通道。（報告來源：未來智庫）

3）收費模式：保險/入門費+樂泰財富卡+月費+餐費+護理費

泰康之家收費模式主要包括保費/入門費、會員費（樂泰財富卡）、月費、餐費和自由選擇的護理服務費。泰康之家入住資格 由購買指定產品或繳納入門費獲得：根據(jù)泰康人壽客戶入住養(yǎng)老社區(qū)確認函，①入住資格與泰康人壽旗下的幸福有約保險掛 鉤，繳納保費 200萬元以上免收入門費，保證投保人或被保人 80歲前的入住權；300萬元保證投保人、被保人終身入住權 及優(yōu)先選房權；500萬元可獲投保人、被保人、投保人父母、投保人配偶父母中任意兩人終身入住權及優(yōu)先選房權。②非保 險客戶則需通過繳納入門費及購買樂泰財富卡獲得入住權。樂泰財富卡本質上是入住泰康之家的可退還押金，購買樂泰財富 卡可獲得月費優(yōu)惠。

以泰康之家·燕園為例，不同房型的樂泰財富卡價格在 40萬元-360萬元之間，月費折扣約 6折。購買樂泰財富卡后，月費 根據(jù)戶型和居住人數(shù)約 6000 元/月-20000 元/月，每人每月餐費約 1800 元。針對需照護老人，護理區(qū)包含協(xié)助生活、記憶 照護、專業(yè)護理，需繳納 20 萬元的押金，及 5600 元/月-13600 元/月不等的護理費。通過綁定保險+月費或入門費+ 會員費+月費的形式，泰康之家建立起保險客戶與養(yǎng)老社區(qū)客戶的聯(lián)動；通過收取高額入門費的方式，確保重資產布局的 養(yǎng)老社區(qū)能夠快速回籠資金；而月費等服務費則能夠為項目提供穩(wěn)定的長期現(xiàn)金流，維持泰康之家的長期運轉。

4）新模式探索：股權投資+私募基金的重資產模式

2016 年，泰康資管出資 60億元認購保利地產 7.32億股，成為其第二大股東（持股比例達 6.22%）。2020年 9月，泰康人 壽、泰康養(yǎng)老協(xié)議受讓陽光城股份，成為陽光城重要戰(zhàn)略投資人；2021年 4 月 5日陽光城發(fā)布公告，與股東泰康簽署戰(zhàn)略 合作框架協(xié)議，明確：

①在項目獲取及代建代銷方面，涉及存量不動產合作，針對泰康已布局的項目，同等條件下優(yōu)先與陽光城合作；涉及增量項目拓展，發(fā)揮泰康在醫(yī)養(yǎng)服務、產業(yè)資源等方面的優(yōu)勢，拓展合作；

②在不動產股權基金方面，雙方共同設立不動產投資基金，用于投資、孵化相關項目；

③在融資合作方面，泰康及其資管子公司在信用債、非標、資產證券化、公募 Reits 等領域與陽光城展開合作；

④在物業(yè)合作方面，雙方將在物業(yè)管理領域開展全面合作，包括泰康優(yōu)先考慮與陽光城物業(yè)子公司開展資本市場領域合作， 在陽光城管理小區(qū)內提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務、打造智慧物業(yè)平臺、嵌入式養(yǎng)老服務站、遠程醫(yī)療服務等業(yè)務模式，提供多元 化增值服務，持續(xù)提高客戶滿意度、擴大行業(yè)影響力。

2.2 中國人壽：打造國壽嘉園+普惠型社區(qū)養(yǎng)老

1）運營模式：自建差異化 CCRC 社區(qū)，引入海外成熟運營體系

中國人壽于 2016 年發(fā)布高端健康養(yǎng)老品牌國壽嘉園，采用合作開發(fā)的重資產模式入局。2017 年以來，隨著蘇州雅境、 三亞逸境、天津樂境的開業(yè)以及北京韻境等新社區(qū)的籌建，國壽初步完成三點一線首期布局，即聚焦北京、天津、蘇州、深 圳、三亞等城市，為老年人提供夏住蘇州、秋住京津、冬住三亞的候鳥度假式養(yǎng)老養(yǎng)生生活方式。國壽嘉園同樣借鑒美國 CCRC 模式，但不同于泰康人家各地標準化的 CCRC 社區(qū)，國壽嘉園不同地域的社區(qū)定位有所差別，例如北京的韻境定位 為溫泉酒店為特色的大型養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體；蘇州的雅境定位復合型養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)；三亞的逸境為康養(yǎng)度假基地；天津的樂境 定位為醫(yī)養(yǎng)結合型養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)。

國壽嘉園引進國外成熟運營體系，通過合資、合作等形式為項目提供養(yǎng)老服務、康復護理、失智照料等專業(yè)化服務。例如位 于蘇州陽澄湖的雅境與美國最大非上市養(yǎng)老運營機構魅力花園（Merrill Garden）簽署合作協(xié)議，由國壽子公司國壽投資控 股有限公司（出資比例 65%）與魅力花園（出資比例 35%）合資設立的國壽魅力花園（蘇州）養(yǎng)老養(yǎng)生管理有限公司運營 國壽嘉園·雅境。

2）服務特色：配套完善、打造九大服務體系

身心并養(yǎng)：國壽嘉園選址于城市郊區(qū)、旅游勝地等優(yōu)美自然環(huán)境中，貼近自然；社區(qū)內部設立健身房、漫步道、太極廣場等 設施，滿足長者養(yǎng)生鍛煉、社交聚會需求；房間內部通透明亮，采用國家認證綠色環(huán)保材料及新風系統(tǒng)，保證居住環(huán)境質量。 智慧養(yǎng)老：國壽嘉園與華為、廣發(fā)銀行等公司簽署合作協(xié)議，未來在智慧養(yǎng)老創(chuàng)新方面發(fā)展多項合作，打造智慧家庭、智 慧社區(qū)、智慧健康、智慧金融、智慧生活五大智慧。

多元服務：國壽嘉園通過搭建平臺、整合資源、實施建立等多元化模式，圍繞長者醫(yī)、食、住、行、文、娛、思、享、健 九大需求，建立專業(yè)服務體系及標準，最大化滿足長者物質與精神層面的需求。

3）醫(yī)療優(yōu)勢：內部設立醫(yī)務室和養(yǎng)護中心，外部與國內外優(yōu)質醫(yī)療資源合作

以國壽嘉園·天津樂境為例，在社區(qū)內部方面，國壽嘉園自建社區(qū)醫(yī)務室和超 5000平米的健管養(yǎng)護中心，配備專業(yè)管理服 務團隊，為每一位長者建立全面健康檔案，以多對一的 MDT多學科服務模式為長者提供全生命周期、一站多維式、個 性化的專業(yè)健康管理服務。在對外合作方面，社區(qū)選址緊鄰天津醫(yī)科大學總醫(yī)院空港醫(yī)院、天津腫瘤醫(yī)院空港分院兩大三級 醫(yī)院，醫(yī)療保障優(yōu)勢明顯，同時與紐約長老會醫(yī)院、英華國際、大醫(yī)同盟等國內外優(yōu)質醫(yī)療健康資源建立合作機制，提供全 方位醫(yī)療服務。

4）收費模式：保費+押金+會員費（嘉園卡）+月費+餐費+護理費

目前，國壽嘉園的入住資格必須掛鉤國壽指定保險產品，根據(jù)國壽嘉園養(yǎng)老社區(qū)入住資格確認書，總保費不低于 200萬元人 民幣，且該保單保費已一次性交付完畢或已分期交付超過 3年，可獲投保人或投保人指定的一名自然人的保證入住權（限制 行權時間為社區(qū)開業(yè)前 5 年）、及終生優(yōu)先入住權。

以國壽嘉園·雅境為例，入住時，除保費外，其自理區(qū)收費采用押金+會員費（嘉園卡）+月費+餐費的模式，押金為 20 萬元或 30 萬元，是客戶入住養(yǎng)老社區(qū)時應交納的一筆可按照相關規(guī)定無息退還的費用，但購買保險客戶不需繳納；嘉園卡 為 90萬元-180萬元，是一筆可按照相關規(guī)定退還的費用，用于鎖定相關優(yōu)惠，不強制繳納、由客戶進行選擇；月費為 6500 元/月-25000 元/月不等，由房租和基礎服務費兩部分構成；餐費根據(jù)實際發(fā)生費用結算。護理區(qū)收費采用押金+月費的 模式，其中押金 20 萬元-30 萬元，月費 16800 元/月以上，包含房租、基礎服務費、護理費、餐費等。

5）新模式探索：政府合作的輕資產運營+成立私募基金的重資產運營

成立不動產投資基金的重資產模式：2021 年中國人壽還成立國內規(guī)模最大的專注于養(yǎng)老產業(yè)的旗艦型股權投資基金——北 京國壽養(yǎng)老產業(yè)投資基金，總規(guī)模 200億元，首期規(guī)模 100億元，專注于養(yǎng)老產業(yè)領域投資，包括 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)、城市 核心區(qū)醫(yī)養(yǎng)綜合體、精品養(yǎng)老公寓等實業(yè)資產。

探索社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的輕資產運營模式：2015 年，中國人壽與深圳市政府合作，開啟普惠型高品質社區(qū)居家養(yǎng)老模 式的探索，先后落成并運營福保社區(qū)頤康之家、康欣社區(qū)頤康之家、鹽田區(qū)悅享中心、悠享家健康護老中心。普惠型社區(qū) 本質是一種嵌入式養(yǎng)老社區(qū)，集生活照護、康復護理、健康餐飲、休閑娛樂四位功能于一體，主要服務周邊社區(qū)老人，能夠 有效覆蓋主流需求人群。國壽以機構養(yǎng)老產品國壽嘉園為主體，探索社區(qū)養(yǎng)老新模式，未來以養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老中心為基 地輻射更多居家養(yǎng)老，最終形成覆蓋機構、社區(qū)、居家養(yǎng)老的完整體系。

2.3 中國太保：打造太保家園

1）運營模式：自建三大社區(qū)，引入歐葆庭合作運營

2018 年 7月，中國太保發(fā)布中長期養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，采用合作開發(fā)的重資產模式入局，明確從投資開發(fā)、運營服務和保 險協(xié)同三方面全方位發(fā)力養(yǎng)老投資領域的目標；隨即推出高端養(yǎng)老社區(qū)太保家園，包括樂養(yǎng)、頤養(yǎng)、康養(yǎng)社區(qū)，為長者 提供全年齡、全方位、一站式的健康養(yǎng)老呵護。三大社區(qū)定位各不相同，其中，樂養(yǎng)社區(qū)面向 55-69歲老人，以候鳥式養(yǎng)老 為主；頤養(yǎng)社區(qū)面向 70-79 歲老人，以健康養(yǎng)老為主；康養(yǎng)社區(qū)面向 80 歲以上老人，以康復護理為主。

盡管入局相對較晚，但太保家園布局快速落地，現(xiàn)已布局成都、大理、杭州、廈門、南京、上海東灘、上海普陀、武漢等 8 個養(yǎng)老社區(qū)項目，其中成都頤養(yǎng)社區(qū)及大理樂養(yǎng)社區(qū)已于 2021 年 10 月 29日開業(yè)。根據(jù)太保家園公眾號，截至 2021 年 8 月末，太保家園 8個養(yǎng)老社區(qū)累計已開工 63.68萬平方米，在建 4894套養(yǎng)老公寓、7966張床位，總儲備床位超過 1.1萬張， 已躍居保險行業(yè)第二；累計發(fā)放養(yǎng)老社區(qū)資格函已超 1.4 萬份，對保險主業(yè)的促進作用逐步顯現(xiàn)。

太保家園的建設管理采用 EPC 模式（設計、采購、施工一體化），合作對象以央企和上海市屬國企等有實力的建設單位為 主。具體來看，由太保養(yǎng)老投資公司、第三方監(jiān)理公司、咨詢公司共同監(jiān)管建設全流程，加強質量、安全、進度的管理。

太保與歐葆庭集團以合資公司的形式合作運營養(yǎng)老社區(qū)。2018年 11月，太保和法國歐葆庭集團合作成立養(yǎng)老運營合資公司 太保歐葆庭（上海）養(yǎng)老企業(yè)管理有限公司，為太保家園引進法國歐葆庭養(yǎng)老社區(qū)運營模式。法國歐葆庭集團（ORPEA） 是歐洲最大的養(yǎng)老康復集團，截至 2020 年末，在全球 23 個國家經(jīng)營 1114 家機構，總計床位數(shù)超過 11 萬張。太保家園與 歐葆庭合作運營，有利于將歐葆庭在長者健康和護理領域的豐富經(jīng)驗本土化，助力太保家園建立高效、標準的運營體系。

2）服務特色：從打造居住空間邁向提升服務品質

2021 年 9 月，太保發(fā)布養(yǎng)老服務體系，涵蓋長者入住后生活服務、醫(yī)療保健、文娛社交等基礎服務，從打造居住產品空 間的 1.0 時代邁向提升為老服務品質的 2.0 時代。

3）醫(yī)療優(yōu)勢：具備互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療優(yōu)勢

中國太保確定2020-2025年大健康戰(zhàn)略，提出建設互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、布局實體醫(yī)療、再造健康險公司和設立產業(yè)投資基金四 大工作重點。

互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療方面，2021年 4月，中國太保與瑞金醫(yī)院合作共建廣慈太保互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院正式揭牌，具備多方面差異化優(yōu)勢： 與醫(yī)院密切合作方面患者就醫(yī)；整合商保、醫(yī)保支付，形成產品和服務無縫聯(lián)接；提高效率,建立自有的分級診療體系，精 準匹配醫(yī)療資源；利用 AI 和大數(shù)據(jù)技術賦能醫(yī)療標準化。互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院憑借其便利、迅速的特性能夠豐富太保家園的高水平 醫(yī)療資源，支持養(yǎng)老社區(qū)內部的醫(yī)療服務。

設立產業(yè)投資基金方面，2021 年 3 月，中國太保成立太保私募基金管理公司，發(fā)起設立太保大健康產業(yè)股權投資基金；同 時，與紅杉共同發(fā)起設立健康產業(yè)股權投資基金，將更有效支持養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務拓展，形成競爭優(yōu)勢。

4）收費模式：保費+小額入門費+家園卡+月費+餐費+護理費

太保家園入住資格獲得需購買旗下年金險產品，根據(jù) 2020年資格函獲得規(guī)則，客戶購買保險累計保費 200萬元可獲得投保 人、被保人或直系親屬的 2個終身保證入住權、1 個優(yōu)先入住權、免交入門費權以及家園卡辦理優(yōu)惠。

入住費用方面，分為自理公寓和護理公寓兩類，自理公寓以小額入門費+家園卡（多檔可選）+月費+餐費形式收費；護 理公寓以小額入門費+月費+餐費+護理費形式收費。其中，入門費、家園卡費為可退還押金，具有保證入住權的客戶可 免入交門費。

2.4 新華保險：打造新華家園

1）運營模式：自建養(yǎng)老社區(qū)，尊享+頤享+樂享三線布局

新華保險自 2012 年開始布局養(yǎng)老社區(qū)品牌新華家園，采用自主開發(fā)的重資產運營模式，自主投資、建設、運營。新華 家園進行尊享、頤享以及樂享三線布局，構涵蓋康復護理、持續(xù)照料、養(yǎng)老養(yǎng)生三大產品線，目前核心城市為北京和海南博 鰲，總建筑面積 42.4 萬平方米，提供超過 4000 套養(yǎng)老公寓房間。

尊享社區(qū)主要定位醫(yī)養(yǎng)結合的高端介護型養(yǎng)老社區(qū)，地處北京核心地段，周邊配套資源豐富，主要針對失能、半失能、失智 及高齡可自理的長者，提供醫(yī)療、康復、護理、養(yǎng)老等多方面的深度生活照護服務。

頤享社區(qū)則借鑒 CCRC 持續(xù)護理社區(qū)模式，選址在北京周邊，有良好的交通條件，服務內容包括從活力養(yǎng)老到生活照護、 到醫(yī)養(yǎng)護理的持續(xù)照料退休社區(qū)。一期以活力養(yǎng)老為主，預計于 2021年底提供四種戶型，共計 182套長住公寓。除長住服 務外，新華家園提供創(chuàng)新型的短期體驗項目，共計 100 余套短期體驗客房；二期以護理為主，配有 300 戶護理單元。

樂享社區(qū)選址在自然環(huán)境、氣候條件良好的海南博鰲，定位旅居度假、休閑康養(yǎng)的大型社區(qū)。海南博鰲樂享社區(qū)是我國首個 國家級試驗區(qū)，被賦予 9 條優(yōu)惠政策，國外上市、國內未上市藥品、醫(yī)療器械可在園區(qū)醫(yī)療機構使用。

2）服務特色：三大社區(qū)差異化服務

尊享公寓定位城市核心區(qū)照護醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，打造專業(yè)護理團隊，由擁有近 10年高端養(yǎng)老服務經(jīng)驗的專業(yè)人員領銜，部分人員 具有三甲醫(yī)院及海內外高端養(yǎng)老服務從業(yè)經(jīng)驗。護理員每日不間斷定期巡視并詳細記錄，及時了解長者心理變化、身體情況， 專職醫(yī)生定期健康評估、每日巡查。除護理以外，尊享公寓設置多層次室內、室外活動空間，室內配置活動休閑區(qū)、獨立客 廳、多功能區(qū)等娛樂社交區(qū)域，室外設置園林庭院，共有三個休閑娛樂空間。

頤享社區(qū)圍繞活力養(yǎng)老、健康養(yǎng)老相結合的定位，提供涵蓋管家服務、餐飲服務、學院服務、健康管理、旅居服務 5大版塊 共計 218項標準化服務內容、189項適老化設施設備服務項目，保證 7*24小時完善的生活照料和醫(yī)養(yǎng)服務；除標準產品之 外，社區(qū)還將提供 20余項個性化尊享服務，如醫(yī)學運動、老年美體、心理療愈、慢養(yǎng)深度睡眠、老年綜合癥調理等。

樂享社區(qū)主要針對活力長者，提供生活幫助、醫(yī)療咨詢、健康管理、精神娛樂服務，服務內容相對較少，但更注重長者長期 健康管理和興趣培養(yǎng)、社交活動等精神需求。

3）醫(yī)療優(yōu)勢：自有醫(yī)務室+周邊社區(qū)醫(yī)院+新華康養(yǎng)醫(yī)院+周邊三甲醫(yī)院的多層次醫(yī)療服務

新華家園以自有醫(yī)務室、周邊社區(qū)醫(yī)院、新華康養(yǎng)醫(yī)院、周邊三甲醫(yī)院為一體，形成多層次醫(yī)療服務。以北京蓮花池尊享社 區(qū)為例，新華家園社區(qū)內設醫(yī)務室，自建醫(yī)護團隊，配備診室、治療室、處置室，養(yǎng)生保健專家不定期開展養(yǎng)生保健講座； 周邊社區(qū)醫(yī)院提供常規(guī)就醫(yī)、預防保健功能；養(yǎng)老社區(qū)對接新華康養(yǎng)產業(yè)旗下康復醫(yī)院，滿足社區(qū)內長者的特殊康復要求； 此外，北京蓮花池尊享社區(qū)五公里范圍內有九家三甲醫(yī)院，其中，北京電力醫(yī)院距離養(yǎng)老公寓僅 700米，配備綠色轉診通道。

4）收費模式：保費+押金+月費+基礎護理費+餐飲費

新華家園入住資格掛鉤新華保險指定保險產品（不含萬能險），根據(jù) 2020 年版新華保險客戶入住養(yǎng)老社區(qū)資格函，投保人 累計保費達 200萬元以上，可獲得入住資格函，簽署資格函的投保人及投保人的法定配偶、父母和法定配偶的父母具有優(yōu)先 入住權。目前僅有北京蓮花池尊享社區(qū)開業(yè)，主要采用押金（入門費）+月費（床位費）+基礎護理費+餐飲費等其他增值 服務費的收費模式，費用約 8000 元/月-25000 元/月。

2.5 中國平安：打造平安頤年城

1）運營模式：重資產建設聚焦一線、二線城市的 CCRC 社區(qū)

2012 年，中國平安啟動養(yǎng)生養(yǎng)老產業(yè)首個項目，即桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)，定位為集生活、療養(yǎng)、田園、休閑為 一體的全齡化全配套養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。2021 年 5月，平安推出高端康養(yǎng)產品系列頤年城，采用重資產模式，打造全國布局， 聚焦一線、二線城市中心區(qū)域的 CCRC綜合康養(yǎng)社區(qū)。首期為位于深圳市核心區(qū)位的超高端旗艦康養(yǎng)項目深圳頤年城。

2）服務特色：打造全方位高端服務

硬件上，平安臻頤年不同于其余社區(qū)定位城市郊區(qū)，精選深圳、北京等核心城市核心區(qū)域，首期項目落地深圳核心位置，景 觀宜人、交通便利，社區(qū)周圍配套優(yōu)質，匯聚商業(yè)綜合體、直達三級綜合醫(yī)院。社區(qū)內由國際設計大師打造戶型，搭配智能 生活起居交互平臺和智能緊急救援設備，實現(xiàn)智能安防和全體征動態(tài)監(jiān)測。 服務上，配備 1xN 專屬管家團，提供自理、半自理、專業(yè)照護、安寧療護一站式全周期服務；為高客定制高階服務。

3）醫(yī)療優(yōu)勢：鏈接高水平醫(yī)療資源

康復端，引進美國醫(yī)學科學院院士勵建安教授的國際康復醫(yī)療團隊；

照護端，與日本養(yǎng)老服務商倍樂生知一愷邇公司合作提供全周期照護服務；

醫(yī)療端，實現(xiàn)與國內優(yōu)質醫(yī)療資源直通，如龍華醫(yī)院 7*24直升機就診通道，三甲名醫(yī) VIP 直通等。此外，2015年 4月，平 安好醫(yī)生正式上線，作為平安集團旗下的互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療健康服務平臺，其擁有自主研發(fā)的 AI輔助整料系統(tǒng)幫助超 1800人的 醫(yī)療團隊為用戶提供涵蓋 7*24小時全天候在線咨詢、轉診、掛號、在線購藥及 1小時送藥等一站式醫(yī)療服務，未來對接平 安臻頤年養(yǎng)老社區(qū)將形成閉環(huán)。

4）收費模式：保費門檻高于同業(yè)

平安臻頤年客戶通過康養(yǎng)社區(qū)入住權益和保單相結合的方式，投保平安臻頤年體系產品，提前存續(xù)養(yǎng)老資金，即可享受入住 康養(yǎng)社區(qū)，終身享受保證入住與費用優(yōu)惠等專屬權益。根據(jù)金融科技前沿公眾號，平安臻頤年保費門檻較同業(yè)相對較高，目 前其對接康養(yǎng)社區(qū)的保單共分為 3檔——V1（1000 萬元）、V2（2000 萬元）、V3（3000 萬元）。

2.6 合眾人壽：打造合眾優(yōu)年

1）運營模式：自建+合作，輕資產與重資產結合

合眾人壽是國內最早參與養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的保險公司之一，2011 年提出兩個千億計劃，宣布全面進軍養(yǎng)老及相關產業(yè)、 創(chuàng)立合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)，采用自建+合作、輕資產與重資產結合模式。具體來看：①自建社區(qū)包括武漢、沈陽、南寧三 家大型養(yǎng)老社區(qū)，其中武漢、沈陽養(yǎng)老社區(qū)率先引進美國 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)持續(xù)照護模式，針對 55歲以上退休長者，在長者 各個健康階段，提供專業(yè)化、定制化的生活照料及醫(yī)療護理，包括 AAC區(qū)域（獨立生活協(xié)助生活），CLC區(qū)域（協(xié)助照護、 專業(yè)照護和記憶照護）共四種生活服務區(qū)域。②合作社區(qū)主要是旅居合作社區(qū)，合眾優(yōu)年在河北、浙江、江蘇、云南等 12 地設有多家旅居合作社區(qū)，旅居療養(yǎng)資源豐富。該模式可作為居家養(yǎng)老和機構養(yǎng)老的補充，利用養(yǎng)老機構、度假村等資源， 為長者提供安全愉悅的高品質旅居養(yǎng)老體驗。

2）服務特色：除個人、團體長者客戶外，探索針對企業(yè)客戶的運營服務

合眾人壽自建社區(qū)借鑒 CCRC社區(qū)經(jīng)驗，打造面對不同長者的六大服務。合眾自建社區(qū)為 AAC年輕獨立生活長者提供管家 式服務，為活躍健康長者提供協(xié)助照料服務、為失智記憶減退長者提供專業(yè)記憶照護服務、為失能長者提供中醫(yī)康復運動理 療等康復治療、為長者提供健康管理、慢性病管理、院前急救、三甲醫(yī)院綠色通道等優(yōu)質醫(yī)療服務。

合眾優(yōu)年旅居社區(qū)利用養(yǎng)老機構、度假村等資源，為 70歲以下活躍長者提供安全愉悅的高品質旅居養(yǎng)老體驗，除社區(qū)自帶 養(yǎng)老服務，旅居社區(qū)還提供中醫(yī)理療、養(yǎng)生食療等附加健康服務，社區(qū)周邊旅行等增值服務。

合眾優(yōu)年還提供管理咨詢、委托運營、專業(yè)培訓等針對企業(yè)客戶的相關服務。管理咨詢服務為其他養(yǎng)老項目在投資、建設、 運營等不同階段，提供全方位的咨詢建議或者方案設計的服務；委托運營服務輸出優(yōu)年生活管理團隊，充分利用優(yōu)年生活品 牌、依靠優(yōu)年生活管理體系，對其他養(yǎng)老項目進行全面、系統(tǒng)管理的服務；專業(yè)培訓服務為團體或者個人提供養(yǎng)老經(jīng)營管理、 護理技術、能力評估、餐飲管理、團隊激勵、營銷管理等綜合型或者專題型的養(yǎng)老培訓服務。

3）醫(yī)療優(yōu)勢：專業(yè)醫(yī)護團隊+三甲醫(yī)院綠色通道

以沈陽養(yǎng)老社區(qū)為例，社區(qū)內部特聘專業(yè)醫(yī)護團隊，全科醫(yī)護 24 小時守護健康，提供定制式健康管理服務；自建健康 會所，配有康復理療中心。社區(qū)外部，與三甲醫(yī)院綠色通道等優(yōu)質醫(yī)療資源對接。

4）收費模式：保費/大額押金+房費+餐費+護理費

合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)采用保險產品結合養(yǎng)老社區(qū)的模式，據(jù)根保險查查網(wǎng)，獲取社區(qū)入住資格的方式有購買保險產品和直接繳 費兩種。①購買指定保險產品：用戶通過購買合眾優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃產品，提前鎖定未來養(yǎng)老社區(qū)的入住權和租金。 被保人年齡范圍 18歲-65歲，不同保費金額對應不同的社區(qū)入住年限——支付 30萬元保費，70歲以后可入住 10年；支付 50 萬元保費，70歲以后終身入住，相對于目前主流險企養(yǎng)老社區(qū)入門保費較低，符合合眾優(yōu)年中產階級的客戶定位。②直 接繳費入住，分為 ACC活躍長者區(qū)和 CCRC持續(xù)照料區(qū)兩類，其中 AAC采用大額押金+房費+餐費的收費模式和 CCRC 采用醫(yī)療備用金+房費+餐費+護理費的收費模式。

2.7 太平人壽：打造樂享養(yǎng)老

1）運營模式：輕重并舉發(fā)展戰(zhàn)略

太平人壽是國內較早布局養(yǎng)老產業(yè)的先行者之一，2014年 7月以重資產模式自建的養(yǎng)老社區(qū)正式推出并命名為梧桐人家， 對標國際高端 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)，分為健康活力區(qū)、頤養(yǎng)護理區(qū)兩大板塊，共設有 1500 余套健康活力老年公寓和近 900 張 康復護理床位，可為約 3500位長者提供康養(yǎng)服務。同時太平集團積極探索輕資產運營模式，通過品牌授權、租賃、合作運 營等模式發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓，打造全國養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡。目前太平人壽共擁有 12 家養(yǎng)老社區(qū)，包括太平小鎮(zhèn)·梧桐人 家、太平小鎮(zhèn)·海棠人家、太平小鎮(zhèn)·芙蓉人家、上海快樂家園、云南古滇名城、北京當代時光里、蘇州和城、杭州朗和國 際醫(yī)養(yǎng)中心（銀泰、銀江、銀湖）、廣州保利天悅、青島融愛家藏馬山頤養(yǎng)社區(qū)、安徽中鐵佰和佰樂、河北燕達金色年華健 康養(yǎng)護中心。

在運營服務方面，太平人壽與美國知名養(yǎng)老社區(qū)運營公司水印公司合作，合資設立太平水印養(yǎng)老企業(yè)管理有限公司為養(yǎng)老社區(qū)提供運營服務。美國水印擁有成熟先進的運營管理體系，助力太平養(yǎng)老社區(qū)控制運營成本、提高服務質量。

2）服務特色：探索老年旅居及居家服務

2021 年 12月，太平人壽正式推出養(yǎng)老服務品牌——樂享養(yǎng)老，下設樂享家、樂享游、樂享居三大養(yǎng)老業(yè)務。

①樂享家：打造全國養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡。樂享家整合太平全國養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡，提供物業(yè)、膳食、生活、文化、配套設施、健康管 理等全方位機構服務。

②樂享游：提供旅居養(yǎng)老服務。太平人壽依托全國布局的養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡提供旅居服務，主要通過與廣大優(yōu)質的康養(yǎng)社區(qū)合作 實現(xiàn)全國旅居。目前樂享游項目已在深圳、江西、河南、杭州、廈門、甘肅、新疆、遼寧、天津落地，未來將繼續(xù)擴大 布局范圍。此外，樂享游合作的康養(yǎng)社區(qū)也將成為樂享家養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡的重要儲備。

③樂享居：探索居家養(yǎng)老模式。太平人壽通過整合居家養(yǎng)老服務商并合作運營，為保險客戶提供居家養(yǎng)老服務，進一步增強 客戶粘性，提高保險產品吸引力。（報告來源：未來智庫）

3）醫(yī)療優(yōu)勢：自建二級康復醫(yī)院+周邊三甲醫(yī)院資源

以梧桐人家為例，社區(qū)地處張江科學城、最大特色是自身及周邊醫(yī)療資源豐富。梧桐人家周邊有上海國際醫(yī)院、質子重離子 醫(yī)院、上海腫瘤醫(yī)院分院，自建有二級康復醫(yī)院滿足社區(qū)內看病配藥需求，同時與滬上多家三甲醫(yī)院合作，提供綠色通道、 海外就醫(yī)等高端醫(yī)療服務。

4）收費模式：保費/會籍費+押金+房屋使用費+服務費+護理費+餐費

太平樂享家對接太平養(yǎng)老年金產品，包括太平鑫享人生年金險、太平頤享人生等。根據(jù)太平樂享家入住資格書，保險客 戶累計保費 200萬元可獲投保人本人或投保人指定一人的保證入住權和優(yōu)先入住權（兩者限制行權時間為社區(qū)開業(yè)前 3年）， 非保險客戶繳納 200 萬元會籍費后即可獲得入住權資格，使用權可轉讓、繼承。自理區(qū)采取房屋使用費+押金+服務費 收費模式，護理區(qū)采用押金+床位費+護理費+餐費收費模式。

5）新模式探索：入股私募基金，保險+地產合作開發(fā)、重資產運營模式

太平人壽是保險+地產跨界合作模式的先行者?，F(xiàn)階段，國內養(yǎng)老產業(yè)的主要參與者為房地產商和保險公司，雙方大多各自 為戰(zhàn)，但保險公司具備長期資金和優(yōu)質客群等天然優(yōu)勢、房地產公司專業(yè)優(yōu)勢強，二者合作前景廣。2015年 11月 6日，保 利地產與太平人壽共同宣布，雙方將在健康養(yǎng)老產業(yè)進行全面戰(zhàn)略合作，合作范圍涵蓋養(yǎng)老地產開發(fā)、運營服務平臺搭建、 保險客戶養(yǎng)老服務、產業(yè)鏈上下游投資等多項內容。2018 年，太平人壽和保利地產聯(lián)合發(fā)起設立太平保利投資管理有限公 司，發(fā)起國內首只專注于健康養(yǎng)老產業(yè)領域的股權投資基金，首期資金規(guī)模約 10億元，未來將達到 100億元，探索養(yǎng)老 +保險新模式，其前期核心目標是在全國范圍內實現(xiàn)養(yǎng)老機構的網(wǎng)絡式覆蓋，后期將繼續(xù)沿著養(yǎng)老產業(yè)鏈向上下游延伸， 投資孵化一些醫(yī)療、健康項目。

三、房地產公司：布局路線各有千秋

房企參與養(yǎng)老地產以重資產為主、輕資產為輔，采用養(yǎng)老住宅+一般住宅+配套+服務的綜合開發(fā)模式，主要通過銷售+持 有以及租賃盈利。房企主要通過自建社區(qū)的重資產運營模式參與養(yǎng)老地產，例如萬科隨園嘉樹項目、保利天悅和熹會 項目；部分房企與政府合作公建民營或利用已有物業(yè)提供養(yǎng)老機構運營的輕資產運營模式，例如萬科智匯坊項目、綠城 余杭頤養(yǎng)公寓項目。

3.1 萬科：三大養(yǎng)老模式探索

萬科于 2009年開始探索養(yǎng)老業(yè)務，采用重資產自建社區(qū)和輕資產提供養(yǎng)老服務兩種運營模式，以及租賃和租售結合的兩種 盈利模式。目前萬科集團重點布局老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高的三高城市，已經(jīng)布局北京、上海、 廣州、深圳、天津等 16 個城市，形成持續(xù)照護社區(qū)、城市全托中心、社區(qū)嵌入中心三大養(yǎng)老機構模式。

1）CCRC 持續(xù)照護社區(qū)：以萬科隨園系列為代表

萬科隨園系列定位高端養(yǎng)老社區(qū)，借鑒美國 CCRC社區(qū)模式，采取銷售+租賃模式。目前已在北京、杭州、寧波布局 10個 醫(yī)養(yǎng)項目，共有機構養(yǎng)老床位 717個。其中，隨園嘉樹位于杭州良渚文化村，是這一系列的代表案例。隨園系列的適老化設 計不僅滿足相關基礎需求如去除高差、設置坡道、保證輪椅回轉和加裝扶手，還從生活習慣等角度考慮設計戶內采光設計、 緊急按鈕、主臥應急燈、陽臺內伸晾衣架、角落包邊防撞、不活動通知監(jiān)控等，提供全方位住宅保障。根據(jù)億翰智庫，截至 2014 年末，一期 200套房源全部完成長期租賃或使用權轉讓；2015年 1月，首批房源交付入?。恢?4月，累計 120余戶、 200 多位長者入住，入住率超過 60%。

側重于全生命周期、全品類的照護。萬科通過社區(qū)內醫(yī)療配套以及和社區(qū)外醫(yī)院合作開通綠色通道的方式提供醫(yī)養(yǎng)結合的照 護服務。社區(qū)內，引入澳大利亞 RACGP、AACQA 服務標準提供醫(yī)療保障；萬科自營的光熙康復醫(yī)院全面引入，配備醫(yī)生護士，進行 24小時值班、定期專家查房等。社區(qū)外，與浙一醫(yī)院等三甲醫(yī)院合作開設社區(qū)門診部，提供高質量的醫(yī)療資源。 萬科隨園嘉樹收費模式主要分為銷售和租賃兩種。銷售部分采取使用權轉讓方式，無產權，之后按月收取 2500 元-3500 元 不等的服務費；租賃部分則采用一次性繳納租金+月服務費模式。

2）城市全托中心：以萬科怡園系列為代表（醫(yī)養(yǎng)結合）

萬科怡園是布局于城市核心區(qū)域實行醫(yī)養(yǎng)結合的高端老年公寓，目前布局在北京、青島、天津，結合城市周邊的優(yōu)質醫(yī)療 資源給長者提供全方位護理。項目主要針對高齡、有護理需求老人，由專業(yè)團隊提供包括膳食在內的優(yōu)質生活服務，以怡園 光熙長者公寓為例，2016 年 8 月開業(yè)，僅一年多已全部實現(xiàn)滿住和運營平衡。

怡園品牌定位城市全托中心，地理位置優(yōu)越。怡園客戶主要是半自理和失能失智老人，對周邊醫(yī)療資源、生活配套要求高。 以怡園光熙為例，位于北京北三環(huán)核心位置，生活配套設施完善，臨近中日友好醫(yī)院、安貞醫(yī)院、中醫(yī)藥大學門診部等。

率先試行幸福銀行。2018 年 4 月，幸福銀行概念率先在怡園光熙長者公寓試行，具體做法是給入住老人發(fā)放幸福賬 戶，賬戶內儲存通過參與康復運動、社團社交活動獲得的獎勵金，老人可在定期組織的幸福集市等活動中用獎勵金購買 到日常用品、飲品甜品等。試行當年年底活動參與頻率平均提升 30%。

收費模式采取抵押金+月費。以萬科怡園·時代城為例，押金為 1萬元。月費分為房租、護理費和餐飲費 3個部分。目前推 出單人公寓、雙人公寓及多人公寓等產品，根據(jù)入住老人的狀況評估分級收費，收費標準4400 元/月-19800 元/月不等。

3）社區(qū)嵌入中心：以萬科智匯坊為代表（長者照料）

萬科智匯坊采用社區(qū)嵌入式養(yǎng)老模式，即依托社區(qū)空置房源，引進專業(yè)化的養(yǎng)老服務機構，在不脫離老人熟悉的社會關系和 生活環(huán)境的前提下，為社區(qū)及周邊的老人輸送專業(yè)化、精細化的養(yǎng)老服務。智匯坊的服務模式主要分為日間托付和短期托付 兩種，收費模式采用支付押金+月服務費。智匯坊的開發(fā)采用輕資產改造，在空巢老人數(shù)量多的小區(qū)發(fā)起，通過改造小區(qū)內 部公共設施（如銷售中心、會所等）來提供生活配套的老年社區(qū)，滿足老年人喜好聚集的生活習慣。該模式能快速復制并且 精確定位目標客戶，目前已布局上海、杭州、廣州等一二線城市。根據(jù)養(yǎng)老天地，廣州項目入住率 100%，已實現(xiàn)每月盈余。

3.2 保利：提出三位一體中國式養(yǎng)老

保利旨在打造由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老三位一體的中國式養(yǎng)老模式，實現(xiàn)盈利模式多元化。通過自建養(yǎng)老社區(qū)、 養(yǎng)老公寓的重資產模式介入機構養(yǎng)老，基于機構養(yǎng)老基礎；通過提供養(yǎng)老服務、適老化改造、公建民營等輕資產運營模式介 入社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老。同時保利盈利模式多元，其中，保利和熹會采用會員制租賃模式、保利西塘越采用銷售物業(yè)+服務 自持的模式。

1）發(fā)展概況

保利 2012年通過將北京一座小區(qū)內的四星級酒店改造為和熹會養(yǎng)老公寓，正式入局養(yǎng)老行業(yè)；并與醫(yī)療背景的安平公司合 作，打造醫(yī)養(yǎng)結合為特色的養(yǎng)老社區(qū)。和熹會開業(yè)初期入住率僅 30%，2017年便出現(xiàn)人員輪候情況，目前入駐人數(shù)在 北京同期同檔同類養(yǎng)老機構中排名領先，成為保利地產實踐三位一體養(yǎng)老模式的第一個投資項目和成功樣本。2015年， 保利新增西塘和熹會試點項目，并同步推進在廣州、成都等地養(yǎng)老機構的籌備工作。截至 2021 年底，北京、嘉興、廣州、 長沙、成都五地共計 11 個項目已開業(yè)，濟南、重慶、大連三地項目正在建設中。

2）和熹會：三位一體的中國式會員制社區(qū)養(yǎng)老

和熹會覆蓋中高端活力老年人群及介助、 介護老年人群。以 2019 年建成的天悅和熹會為例，定位為中央護理站，通過日 間照料中心、社區(qū)服務點等方式采集社區(qū)、居家長者的服務需求，定時定量指派服務，將其構建成為以機構為專業(yè)支撐， 社區(qū)為業(yè)務延展，居家為服務終端的網(wǎng)格化養(yǎng)老服務體系。和熹會的收入來源主要是住宅銷售收入和專業(yè)服務收入兩部分， 社區(qū)養(yǎng)老部分，收取設施使用租賃費以及社區(qū)養(yǎng)老配套服務費；機構養(yǎng)老部分，收取專業(yè)介護服務費。

3）"責任制整體照護"模式

該模式下，每名責任照護者均負責一定數(shù)量的老人，提供全面、全程、連續(xù)的照護服務。要求照護人員 8 小時在崗，24 小 時負責，提供全方位的專業(yè)照顧，身心并護。和熹會收費模式上采用會員費+月租的收費模式，老人可自由選擇 0元/月-500 元/月的護理費。其中會員費 10 萬元-30 萬元不等，本質是可退還的押金。根據(jù)不同檔的會員費享受不同程度的月費折扣， 月費根據(jù)老人不同身體狀況及房型確定，普遍 4750 元/月及以上。

3.3 遠洋：創(chuàng)新的 CLRC（持續(xù)生活退休社區(qū)）模式

遠洋集團主打的養(yǎng)老品牌是椿萱茂，采用合作開發(fā)的重資產模式，盈利模式以租賃為主。

1）發(fā)展概況

2013 年 8 月，中美合作的首家示范養(yǎng)老機構——椿萱茂亦莊老年公寓正式開業(yè)，并迎來首批入住老人。該項目由遠洋與哥 倫比亞太平洋管理有限公司合作開發(fā)和經(jīng)營，雙方各占一半股份，根據(jù)合作安排，遠洋地產主要負責日常人員招募等，美方 負責養(yǎng)老本身設計，護理體系建立和人員培訓。2015年，遠洋養(yǎng)老服務品牌椿萱茂與美國失智照護運營商 Meridian合 作，引入美國失智照護，填補國內失智癥認可理論培訓的空白。目前，遠洋椿萱茂已經(jīng)打造 4C 產品線：CLRC 長者社區(qū)、 CB 老年公寓、CC 照料中心、CBN 護理院，提供全生命周期的各層級服務。

2）創(chuàng)新的 CLRC長者社區(qū)

遠洋創(chuàng)新的 CLRC長者社區(qū)是借鑒美國 CCRC 持續(xù)護理社區(qū)模式并結合中國養(yǎng)老理念的新模式，是以活力長者生活服務為 主的持續(xù)生活退休社區(qū)。在 CCRC的基礎上，遠洋將 Care 替換為 Life，從關注照護的領域轉向更加關注老人的生活。遠洋 CLRC 主要提供優(yōu)美的居住環(huán)境，專業(yè)的居住服務和適老設施，重塑健康活力、社交參與和持續(xù)學習的生活體驗。遠洋的 CLRC 長者社區(qū)基本上都是自持物業(yè)，而以北京亦莊老年公寓為代表的 CB 老年公寓則多為租賃改造的輕資產模式。

3）收費模式

椿萱茂主要扎根于北京，目前已經(jīng)有椿萱茂凱?。ū本┮嗲f）、椿萱茂（北京雙橋）、椿萱茂（北京青塔）、椿萱茂（北京北 苑）等多個養(yǎng)老社區(qū)開業(yè)。根據(jù)照護需求不同，收費從最低 6000 元/月到最高 20000 元/月不等，自理型老人平均收費大約 13000 元/月。

3.4 綠城：學院式養(yǎng)老模式

綠城入局養(yǎng)老地產既有自建自營的重資產模式，也有公建民營的輕資產模式，采用租售結合和租賃模式。

1）獨創(chuàng)的學院式養(yǎng)老

綠城在養(yǎng)老社區(qū)領域的探索起源于杭州臨平綠城藍庭項目中的頤養(yǎng)公寓，發(fā)揚于烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老社區(qū)。區(qū)別于其他養(yǎng)老社 區(qū)，綠城獨創(chuàng)學院式養(yǎng)老——用學校的組織形式構建全新養(yǎng)老模式，園區(qū)裝修參考借鑒多所大學建筑；同時還在社區(qū)中 設置頤樂學院，組建學院式養(yǎng)老運營平臺（綠城頤樂教育公司），負責在十幾個城市的綠城社區(qū)里開設的數(shù)十所頤樂學院 的運營管理，為長者提供醫(yī)療講座、普及中醫(yī)養(yǎng)生知識，促進長者加強身體管理，預防、延緩老年疾病，并設有專業(yè)的健康 管理師和系統(tǒng)的健康檔案保障長者的健康生活。

2）收費模式

以余杭的頤養(yǎng)公寓為例，收費模式主要是床位費+基礎服務費+餐費+等級護理費，其中床位費 1500元/月-3500元/月，基礎 服務費 600元/人/月，等級護理費 1000元/月-2500元/月不等。該福利中心由杭區(qū)政府投資建設，因此收費較同業(yè)其他養(yǎng)老 項目較低。而烏鎮(zhèn)雅園項目則是直接售賣的養(yǎng)老房地產，銷售均價在 12500元/㎡，綠城自持會所的會費為 3000元/年/人。

四、險企房企各具特色，REITs將為未來發(fā)展新動力

4.1 險企定位高客服務，房企資金回流更快

從客戶定位角度來看，險企開發(fā)養(yǎng)老地產多為保險主業(yè)的增值服務，入住資格掛鉤客戶保費，主要針對總保費在 200 萬元 以上的高客，因此社區(qū)定位更加高、入住費用更高、配套設施及服務更為完善。房企養(yǎng)老地產門檻相對較低，售價或躉交租 金約在 75 萬元-175 萬元左右。

從收費模式來看，2010年原保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》，規(guī)定保險資金 不得投資開發(fā)或銷售商業(yè)住宅，保險公司養(yǎng)老社區(qū)項目只能通過租賃的方式盈利，部分險企以入門費或會員卡的方式進行短 期資金回流，如泰康人壽的樂泰財富卡、中國人壽的嘉園卡等；房企可以通過養(yǎng)老不動產銷售和租賃并行的方式，實現(xiàn)短期 內大規(guī)模的資金回流和長期穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的結合，資金壓力較小。

從服務內容來看，生活照料服務方面，險企和房企都具有較為完善的適老化設施和照料服務；醫(yī)療康復服務方面，險企依托 長期豐富的醫(yī)療資源儲備，在醫(yī)養(yǎng)結合服務模式上更具優(yōu)勢，例如泰康之家，除外部醫(yī)療資源對接外，自建社區(qū)內二級 康復醫(yī)院，并與泰康人壽旗下醫(yī)學中心共同打造區(qū)域醫(yī)療中心。

4.2 未來展望：豐富投資模式，擴大養(yǎng)老產業(yè)生態(tài)圈

1）豐富投資模式，以輕資產+專業(yè)化模式推進養(yǎng)老布局

在重資產運營模式方面，豐富投資模式，發(fā)揮股權投資、私募基金、REITs 等間接投資方式作用。目前我國險企和房企多采 用自主開發(fā)和合作開發(fā)的重資產運營模式，資產流動性較差、投資收益周期較長，風險較大。借鑒海外經(jīng)驗，美國 REITs 作為投資商，是養(yǎng)老地產參與方的重要一環(huán)，接受投資者的資金并以擔保等形式為建筑商提供融資或以租賃/委托模式提供 物業(yè)由運營商管理社區(qū)。REITs 模式下，養(yǎng)老社區(qū)建設的高度分工能發(fā)揮各類企業(yè)的優(yōu)勢并且降低企業(yè)承擔風險，同時也讓 中小投資者能夠參與到養(yǎng)老社區(qū)投資中，為社區(qū)建設提供長期穩(wěn)定資金。目前，市場上已出現(xiàn)養(yǎng)老產業(yè)投資基金的探索，如 太平保利股權投資基金、北京國壽養(yǎng)老產業(yè)投資基金、太保大健康產業(yè)股權投資基金等。在政策鼓勵下，未來 REITs 將能成 為養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的新動力。

另一方面，保險公司、地產公司可以采用與養(yǎng)老機構合作的輕資產模式實現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)的快速布局。首先，險企、房企可以通 過租賃、委托管理等方式取得養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營權。其次，險企、房企通過與專業(yè)養(yǎng)老管理機構開展合作，有效解決自身經(jīng)驗 不足、人才缺乏的問題。通過這種方式，險企、房企可以實現(xiàn)養(yǎng)老領域的快速布局，并有效保障養(yǎng)老服務的品質。

2）擴大養(yǎng)老產業(yè)生態(tài)圈，提高綜合競爭力

養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老金融、養(yǎng)老產品、養(yǎng)老地產、養(yǎng)老服務的有機融合，需要險企、房企提高養(yǎng)老產業(yè)各方面的綜合實力。險企、 房企可以采用直接投資、股權基金等多種形式開展對養(yǎng)老服務、遠程醫(yī)療、?？漆t(yī)院、健康體檢、健康監(jiān)測監(jiān)護等產業(yè)的投 資。通過擴大養(yǎng)老產業(yè)生態(tài)圈布局，為客戶提供更具有針對性和更為精細化的服務，提高養(yǎng)老社區(qū)的綜合競爭力。

3）拓展社區(qū)區(qū)位選擇

目前我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展主要借鑒美國成熟已久的 CCRC 社區(qū)模式，如泰康之家、國壽嘉園、太保家園等，但也有如遠洋在 CCRC 的基礎上進行適應我國國情的 CLRC 創(chuàng)新模式，或是泰康之家、合眾優(yōu)年等養(yǎng)老社區(qū)多地布局開展的候鳥旅居、度 假式養(yǎng)老模式。主流 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)多定位城市郊區(qū)，以大型的綜合類社區(qū)為主，根據(jù)太保家園的用戶反饋，這類郊區(qū)的 大型養(yǎng)老社區(qū)存在生活配套資源及交通便利性的缺陷，部分老人喜歡熱鬧、日常購物娛樂的需求無法得到滿足。未來 CCRC 社區(qū)發(fā)展可借鑒美國水印養(yǎng)老社區(qū)，在 CCRC 社區(qū)的區(qū)位上提供多元化選擇，既包含風景優(yōu)美的城市郊區(qū)，也涵蓋生活便 利的市區(qū)中心，滿足老人的多方面需求。

（本文僅供參考，不代表我們的任何投資建議。如需使用相關信息，請參閱報告原文。）