以房養(yǎng)老變成低價(jià)賣房?法院判決買方返還房屋

因認(rèn)為自己陷入以房養(yǎng)老騙局，陳先生訴至法院，請求判決確認(rèn)其與劉先生簽訂的房屋買賣合同不成立，劉先生配合將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至自己名下。但劉先生認(rèn)為房屋買賣合同為雙方真實(shí)意思表示，且已履行完畢。法院經(jīng)審理，判決支持了陳先生的訴訟請求。

原告陳先生訴稱，彩虹公司人員向其推薦了一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，具體為由陳先生用其名下的房產(chǎn)辦理抵押，彩虹公司支付陳先生200萬元的利息，且陳先生可以去彩虹公司的養(yǎng)老院養(yǎng)老。合同期滿后，房本也會(huì)返還，合同期內(nèi)不影響陳先生在房產(chǎn)內(nèi)繼續(xù)居住。

陳先生認(rèn)為該項(xiàng)目不錯(cuò)，遂與彩虹公司簽訂了養(yǎng)老合同，并在其居住的房屋上辦理了抵押，收了200萬元。后彩虹公司工作人員聯(lián)系陳先生，告知其因要變更抵押權(quán)人，需重新簽訂合同，陳先生便與彩虹公司工作人員前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理相關(guān)手續(xù)。由于陳先生年事已高，且對彩虹公司過于信任，在沒有看到合同內(nèi)容的情況下就簽字了，后來才發(fā)現(xiàn)簽訂的是與劉先生的房屋買賣合同。

陳先生表示其并沒有出售房屋的真實(shí)意思表示，且相關(guān)房屋過戶手續(xù)均是彩虹公司員工代為辦理，房款也未實(shí)際給付，故其與劉先生的房屋買賣合同應(yīng)為不成立，劉先生應(yīng)協(xié)助將房產(chǎn)變更登記至陳先生名下。

被告劉先生辯稱，不同意陳先生的全部訴訟請求。劉先生認(rèn)為，本案所涉房屋買賣合同為雙方本人簽署，是陳先生的真實(shí)意思表示，且購房手續(xù)材料齊全，并已完成過戶登記手續(xù)，雙方之間的房屋買賣合同已履行完畢，劉先生已合法取得房屋，陳先生的訴訟請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)在于雙方是否就涉案房屋買賣事宜達(dá)成合意。

對此，法院認(rèn)為，首先，從房屋買賣交易的行為性質(zhì)和習(xí)慣來看，房屋買賣作為大宗交易，交易價(jià)格非常高，對買賣雙方均具有重大利益影響，雙方應(yīng)對交易持謹(jǐn)慎態(tài)度。但該案中劉先生無法就實(shí)際交易時(shí)的房源信息獲取、磋商洽談、現(xiàn)場看房等必備的簽約前置流程進(jìn)行舉證說明，且房屋成交價(jià)格明顯低于同類型房屋的正常市場價(jià)值。房款到陳先生賬戶后，僅半小時(shí)又被他人以陳先生代理人的身份支取。除此之外，陳先生至今仍未向劉先生履行交房義務(wù)，但劉先生對此卻從未積極予以主張。由此可以看出，該案交易過程與正常房屋買賣交易大相徑庭。

其次，從陳先生所提交的證據(jù)來看，其在簽約前以及簽約后，與彩虹公司及相關(guān)工作人員之間所發(fā)生的事務(wù)關(guān)聯(lián)點(diǎn)均為抵押的相關(guān)事宜，未曾有過出售房屋的意思表示。

綜上，法官認(rèn)為該案中陳先生雖然在房屋買賣合同上簽名，但該簽名不足以證明其具有出售房屋的意思表示。因此，雙方并未就涉案房屋的買賣事宜達(dá)成合意，相對應(yīng)的房屋買賣合同不成立。

因合同法并未直接規(guī)定合同不成立的法律后果，相關(guān)法律后果應(yīng)比照合同無效后的法律后果處理，即自始無效。現(xiàn)劉先生雖依據(jù)合同已完成房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，但在該合同不成立的情形下，將排除善意取得制度的適用，劉先生無法取得該房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)將房屋權(quán)屬回轉(zhuǎn)過戶至陳先生名下。

最終，法院判決陳先生與劉先生就涉案房屋簽訂的買賣合同不成立，劉先生協(xié)助陳先生辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶至陳先生名下。

宣判后，雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。

【法官說法】

1.訂立合同作為民事法律行為，成立的前提是具備意思表示。

本案是對于民事法律行為這一概念的實(shí)踐運(yùn)用。我國民法典第133條規(guī)定，民事法律行為是民事主體通過意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為。該規(guī)定延續(xù)了民法總則中對于民事法律行為的相關(guān)規(guī)定，相較于民法通則，民法典對民事法律行為的規(guī)定增設(shè)了意思表示這一內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)了意思表示在民事法律行為中的重要意義。

民事法律行為可能是一個(gè)意思表示，也可能是兩個(gè)或者多個(gè)意思表示相一致，但絕不可能沒有意思表示。民事法律行為的概念中，必須要以意思表示為構(gòu)成要件，這是理解該案判決結(jié)果的關(guān)鍵所在。

該案中，陳先生與劉先生簽訂房屋買賣合同屬于民事法律行為，該行為成立的前提是雙方均有房屋買賣的意思表示。但結(jié)合該案查明事實(shí)，合同簽訂前，雙方未有過買賣相關(guān)的磋商；合同簽訂后，相關(guān)過程明顯違背正常的交易流程，價(jià)格畸低，且陳先生也未實(shí)際收到房屋交易款項(xiàng)。因此，法院據(jù)此認(rèn)定劉先生主張涉案房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示的抗辯不具有事實(shí)和法律依據(jù)，陳先生并無出售房屋的意思表示，其與劉先生簽訂的房屋買賣合同這一民事法律行為應(yīng)為不成立。

2.合同不成立的法律后果應(yīng)比照合同無效。

民法典并未直接規(guī)定合同不成立的法律后果，但考慮到合同不成立時(shí)會(huì)發(fā)生與合同無效時(shí)類似的財(cái)產(chǎn)返還和損害賠償責(zé)任的問題，因此，合同不成立的相關(guān)法律后果可比照合同無效后的法律后果處理。

我國民法典第155條規(guī)定，無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。第157條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)方的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失。

該案中，劉先生雖已通過變更不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記將涉案房屋變更登記至其名下，但由于其取得所有權(quán)的法律基礎(chǔ)——房屋買賣合同不成立，故其因該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)予以返還。因此，法院判決劉先生于判決生效后7日內(nèi)協(xié)助陳先生辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶至陳先生名下。

【法官提示】

以房養(yǎng)老被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充，在近年來悄然興起。它的全稱是老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是指老年人將自己名下的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，可定期獲取一定的養(yǎng)老金直至去世的一種新型養(yǎng)老方式。由于該制度在我國尚處于探索階段，因此容易成為不法分子侵害老年人合法權(quán)益的溫床，類似案件中以房養(yǎng)老的騙局也時(shí)有發(fā)生。

實(shí)踐中，如涉及以房養(yǎng)老項(xiàng)目，法官提示：

（1）務(wù)必尋找正規(guī)的機(jī)構(gòu)咨詢相關(guān)項(xiàng)目，如銀行或保險(xiǎn)公司，切勿貪圖小便宜而使自身合法權(quán)益受損；

（2）留意并留存交易過程中簽署的各項(xiàng)材料，切勿過分信任工作人員，盲目簽字或留存空白的授權(quán)委托書等；

（3）一旦發(fā)生糾紛，及時(shí)運(yùn)用法律武器保障自身的合法權(quán)益。

（文中人物及公司名稱均系化名，作者朱珺 系北京市海淀區(qū)人民法院法官）