官媒發(fā)聲!或是新風(fēng)向,住宅適老化改造應(yīng)早布局!

老齡化社會(huì)正在加速。我國大部分老年人選擇居家或社區(qū)養(yǎng)老，形成9073格局，即90％左右的老年人居家養(yǎng)老，7％左右的老年人依靠社區(qū)支持養(yǎng)老，3％的老年人住在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。養(yǎng)老金與住房和生活的各個(gè)方面都密切相關(guān)。2022年《政府工作報(bào)告》提出，將重建一批城市老社區(qū)，推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和老化改造?？梢灶A(yù)測(cè)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)來說，老齡化將成為一個(gè)重要的發(fā)展方向。

養(yǎng)老金行業(yè)是一片藍(lán)海。根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》，到2030年，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到13萬億元。未來，與養(yǎng)老金相關(guān)的行業(yè)和領(lǐng)域?qū)⒂瓉砭薮蟮陌l(fā)展空間。一些分析人士認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，人口老齡化將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。老年人的整體購買意愿不如年輕人好，總體住房需求可能不會(huì)增加甚至萎縮。然而，人們對(duì)適合老化的住房、適合老化的舊社區(qū)和更強(qiáng)烈的養(yǎng)老服務(wù)的需求。

無論是新社區(qū)還是老社區(qū)，都將涉及適合老化的建設(shè)和改造。國務(wù)院發(fā)布的《十四五國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》提出，在十四五期間，新建城區(qū)和新建居民區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)率應(yīng)達(dá)到100％。在老社區(qū)，完成社區(qū)道路平整、出入口、通道無障礙改造、地面防滑處理、樓梯沿墻扶手、樓層間掛墻休息椅、亭臺(tái)樓閣、休閑座椅等老化改造。

適當(dāng)?shù)睦匣ㄔO(shè)和改造給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在廣闊的市場(chǎng)前景和政策的大力支持下，新建住宅和社區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快進(jìn)行適當(dāng)?shù)睦匣季?，提前?guī)劃和設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品。一方面，它們可以通過差異化增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，同時(shí)也可以避免未來改造帶來的麻煩。針對(duì)適合老化建設(shè)和改造的一些基本要素，相關(guān)部門還應(yīng)發(fā)布技術(shù)指南，甚至強(qiáng)制性規(guī)定，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在適當(dāng)?shù)睦匣ㄔO(shè)和改造中更加標(biāo)準(zhǔn)化。與新社區(qū)相比，舊社區(qū)的物業(yè)服務(wù)并不完善，老年人居住在舊社區(qū)的比例更大。因此，舊社區(qū)的老化改造需求更加迫切，面臨更多的挑戰(zhàn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)想在社區(qū)老化布局的軌道上取得突破，他們需要在人才儲(chǔ)備和商業(yè)模式方面做出更多的努力。

與硬件改造相比，養(yǎng)老服務(wù)的改進(jìn)和改進(jìn)更加迫切，物業(yè)企業(yè)在這方面具有固有的優(yōu)勢(shì)。因此，六部委共同發(fā)布文件，促進(jìn)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索物業(yè)服務(wù)＋養(yǎng)老服務(wù)模式。在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以專門設(shè)立團(tuán)隊(duì)和部門提供養(yǎng)老服務(wù)，提供定制的養(yǎng)老服務(wù)，如膳食援助、浴室援助、清潔援助、緊急援助、助理、醫(yī)療援助、護(hù)理等。還可以擴(kuò)展服務(wù)鏈，豐富養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容，參與提供醫(yī)療與護(hù)理相結(jié)合的服務(wù)。

事實(shí)上，許多房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期以來一直在布局養(yǎng)老領(lǐng)域，但利潤(rùn)困難等困難仍有待解決。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，約70％的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行了與養(yǎng)老相關(guān)的布局和探索。一些企業(yè)通過征地建設(shè)養(yǎng)老院，而另一些企業(yè)則以養(yǎng)老功能為噱頭出售房屋。在探索適當(dāng)老化的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)涉及家居、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等多種模式，建立了一些醫(yī)療與護(hù)理相結(jié)合的長(zhǎng)期護(hù)理機(jī)構(gòu)，建立了一批老年社區(qū)、老年公寓、護(hù)理中心等。事實(shí)上，一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的空置率很高，但事實(shí)上，社會(huì)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求量很大，存在供需不匹配的問題。根據(jù)上述9073格局，養(yǎng)老服務(wù)的主要位置仍在于社區(qū)和家庭養(yǎng)老服務(wù)。因此，有必要對(duì)社區(qū)家庭養(yǎng)老的特點(diǎn)進(jìn)行更深入的研究。同時(shí)，在發(fā)展養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老模式時(shí)，我們可以加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)定位的研究和分析。

房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老領(lǐng)域遇到的另一個(gè)核心問題是利潤(rùn)周期長(zhǎng)，甚至短期內(nèi)根本不盈利。通過提供養(yǎng)老服務(wù)來收回成本是一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的過程，這對(duì)于過去習(xí)慣于高杠桿、高周轉(zhuǎn)率和高回報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)來說是不可避免的。需要明確的是，在過去，房地產(chǎn)拆遷和建設(shè)模式是不可持續(xù)的。完善住宅功能和服務(wù)，包括養(yǎng)老金，是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向。我們需要有足夠的耐心，以長(zhǎng)周期、慢賺錢的模式深入培育新領(lǐng)域。